И в этой связи тоже важно иметь в виду, что все недостатки объекта недвижимости должны быть оговорены в самом договоре купли-продажи. Почему? Потому что эти недостатки где еще могут фигурировать? В передаточном акте. И очень важно в этом передаточном акте фиксировать недостатки, чтобы затем проще было доказывать. Но считается, что покупатель должен быть извещен о недостатках в момент заключения договора, потому что передаточный акт – это уже исполнение договора, и здесь это не приравнивается к извещению покупателя о недостатках вещи.
Договор купли-продажи предприятия как особого объекта недвижимости. Здесь в качестве объекта недвижимости выступает единый производственный комплекс или так называемое предприятие на ходу, которое понимается, как совокупность не только имущества, основных и оборотных средств, но и совокупность прав, которые связаны с этим объектом недвижимости, долги, средства индивидуализации и т.п. Продажа предприятий на ходу (этот термин встречается на практике) связана с рядом специфических моментов. Специфика определяется тем, что здесь как бы особый предмет в виде совокупности прав и обязанностей. И второй момент – это то, что продажей предприятия могут существенно затрагиваться права кредиторов, которые связаны с этим предприятием.
Начнем анализ со специфики предмета. Как уже говорилось, это единый производственный комплекс. Предполагается, что по общему правилу весь этот комплекс во всей совокупности имущества, прав и обязанностей должен передаваться продавцом покупателю. В этом договоре вообще много несуразностей, и вообще если его применять на практике, то его можно, конечно, реализовать, но сразу подчеркнем, что если, действительно, совокупность прав включает всё, что в законе упоминается, то, во-первых, не обойтись одним договором. И, во-вторых, если вы желаете приобрести какое-то предприятие, то гораздо проще это сделать другими способами: через приобретение акций, долей и т.п.
Так вот, здесь много несуразностей. Одна из них такова, что законодатель постоянно путается в двух понятиях: предприятие как юрлицо, как субъект права, и предприятие как объект права. Вроде бы здесь действительно говорится о предприятии как объекте права и о совокупности всех прав и обязанностей, с этим объектом связанных: Но на практике правами на средства индивидуализации, товарным знаком, фирменным наименованием, которые тоже включаются в комплекс, причем предполагается, что, даже если они не упомянуты, они входят в этот комплекс, - они-то действительно принадлежат юридическому лицу, а не предприятию, точно так же, как и долги, и права требования принадлежат юридическому лицу. Но мысль законодателя в том, что имеется в виду как бы выделить те долги и права юридического лица, которые связаны именно с этим имущественным комплексом, к нему как бы привязаны. Это бывает просто, когда, действительно, юрлицо имеет одну имущественную базу в виде конкретного предприятия, которое кому-то продают. А если у юрлица множество этих объектов, очень трудно выделить, что связано, что не связано и т.д.
Второе слабое место, о котором я начал говорить. Предполагается, что передается всё в совокупности, но сказано, что если сторонами не предусмотрено иное. За этой оговоркой стоит возможность опять-таки допустить очень серьезное нарушение прав кредиторов, например, потому что можно передать, допустим, все долги и т.д., а основные ценные предприятия оставить за собой, не передавая.
Еще одно препятствие широкому применению этого договора – это то, что закон исходит из того, что всякого рода разрешения, лицензии, которые получены опять-таки юрлицом применительно к этому предприятию, они не передаются. Предполагается, что покупатель предприятия либо их уже имеет, либо он должен их вновь приобрести.
Поэтому когда возникают вот эти и другие сложности, то, действительно, на практике гораздо проще приобрести этот имущественный комплекс через приобретение акций, приобретение контрольного пакета и т.п.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.