И пятый момент – это ответственность. Во-первых, здесь ответственность обеих сторон ограничена по объему. Стороны возмещают друг другу не все убытки, а лишь убытки в пределах прямых потерь, то есть всякая упущенная выгода, неполученные доходы, убытки предприятия от того, что не произведено какое-то количество товаров, они не покрываются, а только то, что испорчено, повреждено. Безусловно, есть ответственность и за некачественную подачу энергии, но вы должны суметь это доказать, что некачественная подача привела к убыткам, порче приборов. За все эти убытки энергноснабжающая организация отвечает, но в пределах стоимости вашего испорченного прибора, а упущенная выгода не возмещается. Если убытки связаны с перерывом в подаче энергии, то требуется вина энергоснабжающей организации. Если она сумеет доказать, что перерыв был из-за произошедшей где-то аварии и ее надо было ликвидировать, тогда она вообще не отвечает.
Купля-продажа недвижимости. Недвижимость отличается от другого имущества тем, что она неразрывно связана с землей. Является она, как правило, вещью не потребляемой. Она юридически незаменима и, как правило, отличается особой ценностью. И поэтому в законодательстве всех стран и в российском, в частности, есть особые правила сделок с недвижимостью, в данном случае мы говорим о купле-продаже недвижимости. Сразу подчеркну, что речь пойдет об обычных договорах купли-продажи, то есть не связанных с приватизацией или продажей недвижимости на публичных торгах, где действуют совершенно другие правила.
Специфика прежде всего выражается в том, что здесь расширяется круг существенных условий договора. Существенным условием любого договора является его предмет. В купле-продаже недвижимости предмет – это тоже существенное условие. Но специально подчеркивается, что предмет здесь должен быть очень четко и конкретно обозначен. Если, например, речь идет о продаже земельного участка, то должен быть четко обозначен размер этого участка, место на плане участка, назначение этих земель и т.п. Если речь идет о продаже нежилого помещения или квартиры, указывается адрес дома, этаж, метраж, жилая, полезная площадь, количество комнат и т.д. Иными словами, должна быть совершенно определенная из договора ясность, какой же объект недвижимости продается.
Помимо предмета есть еще одно существенное условие – условие о цене. Закон подчеркивает, что цена должна быть не только согласована сторонами для заключения договора, но и должна быть прямо указана в том документе, договоре, который подписывается сторонами. Всякого рода ссылки, как это порой принято среди наших предпринимателей, о том, что цена регулируется особым соглашением и т.д., здесь недопустимы: цена должна быть в самом договоре.
Отказ законодателя от ссылки на рыночную цену в литературе иногда объясняют тем, что каждый объект недвижимости уникален, здесь трудно договориться о цене. Но эти аргументы не очень убедительны, потому что есть рыночная цена земельных участков, есть рыночная цена квартир и т.д. Скорее, причина в другом: здесь законодатель преследовал фискальные цели, чтобы как-то с этого налоги платились и чтобы стороны, указывая настоящую цену в договоре, тем самым знали, что они эту цену сумеют отвоевать, если дело дойдет до суда и если они не подстраховались, передавая остальное помимо договора.
В цену продажи недвижимости по общему правилу считается включенной и цена земли, на которой она расположена. Если в договоре вообще о земле ничего не сказано, считается, что в цене объекта недвижимости учтена цена земли.
В некоторых договорах купли-продажи недвижимости есть и третье существенное условие. Речь идет о купле-продаже жилищной недвижимости: жилых домов, квартир. И здесь непременно в договоре должно быть оговорено: если на этой жилплощади прописан кто-либо из проживающих, кто имеет право пользования, тогда в договоре должны быть конкретно оговорены лица, которые имеют право пользоваться данным жилым помещением, и оговорено, сохраняют они эти права или не сохраняют. Если этот вопрос не решен при условии, что таковые лица были, то договор также считается не заключенным.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.