Второй специфический момент заключается в том, что предъявляются особые требования к форме договора купли-продажи недвижимости. Согласно ст.550 ГК, договор купли-продажи любой недвижимости должен быть совершен в письменной форме, причем в виде составления сторонами единого документа. Заключить договор путем обмена письмами, телеграммами, как это иногда допускается по отношению к другим договорам, здесь невозможно. Закон сейчас не требует соблюдения нотариальной формы или нотариального удостоверения договора продажи недвижимости. Вопрос о том, должна быть нотариальная форма или не должна, дебатировался до самого последнего момента, связанного с принятием ГК. В самом последнем проекте, как и в ранее действующем законодательстве, содержалось требование нотариального удостоверения договора.
Но в итоге в силу ряда соображений, хотя можно привести убедительные аргументы в пользу того и другого решения вопроса, все-таки победила точка зрения, что достаточно простой письменной формы, а нотариальное удостоверение договора и функции нотариального удостоверения заменились государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество. И это положение ГК получило развитие в Законе Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97. Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется специальными учреждениями юстиции, которые должны быть созданы во всех субъектах, должны уже во всех субъектах работать с 1 января 2000 года. В Питере и Москве такие органы появились задолго до этого, у нас такие функции, по крайней мере по отношению к жилищной недвижимости, выполняет ГБР, которое перешло под крыло Минюста.
Итак, подчеркнем, что, в соответствии с законом, государственной регистрации по общему правилу подлежит не сам договор, а переход права собственности от продавца к покупателю. Исключение при этом составляют договоры купли-продажи жилищной недвижимости. Здесь подлежит регистрации не только переход права собственности от продавца к покупателю, но и регистрируется сам договор, то есть осуществляется в отношении жилищной недвижимости двойная регистрация. Но сам-то договор считается заключенным, когда стороны в письменной форме достигли соглашения по всем существенным условиям. Но это еще не означает, что покупатель стал собственником недвижимости, даже если эта недвижимость ему уже передана, потому что это произойдет тогда, когда стороны явятся в регистрирующие органы и там зарегистрируют переход права собственности.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора, момент передачи объекта и момент перехода права собственности не совпадают. И поэтому закон специально подчеркивает, что даже если недвижимость передана во исполнение заключенного договора, то покупатель не может ссылаться на этот договор в отношениях с третьими лицами, то есть не может эту недвижимость сдать в залог, в аренду, так как собственником еще остается продавец, поскольку еще не было государственной регистрации. И, собственно говоря, само осуществление госрегистрации выступает в качестве одной из обязанностей сторон по договору. И поэтому если одна из сторон, продавец или покупатель, уклоняется от явки в орган юстиции для регистрации, то это является нарушением обязанности по договору, и потерпевшей стороне, во-первых, гарантируется возмещение убытков в связи с затяжкой оформления права собственности, и, во-вторых, можно обратиться в суд. Суд проверит, что у другой стороны нет уважительных причин для уклонения, и своим решением подтверждает ее согласие: можно явиться одному с судебным решением и ГБР зарегистрирует переход права собственности.
(Вопрос: Какой смысл регистрировать сам договор купли-продажи жилого помещения?)
Как бы дополнительный контроль. На практике часто всё это осуществляется одновременно.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.