Следующий специфический момент, на который нужно обратить внимание, это то, что законом установлены особые правила передачи прав на недвижимость с передачей прав на земельный участок, на котором эта недвижимость расположена. Суть заключается в том, что покупатель здания, сооружения или любой другой недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанный объект получает и права на ту часть земельного участка, на которой расположен данный объект недвижимости и которая необходима для использования данного объекта. Иными словами, купив жилой дом, дачу, вы одновременно приобретаете права и на земельный участок, на котором они расположены.
Что это будут за права, зависит от двух моментов: от условий договора и от того, какими правами на землю обладал продавец недвижимости. Если продавец был собственником земли, то он может либо передать эту землю тоже в собственность покупателю, либо, допустим, остаться собственником земли, но предоставить покупателю право пользования этой землей, например, сдав этот участок в аренду или предоставив ее в пользование на иных началах.
При этом нужно помнить о двух правилах. Если характер передаваемого права на землю в договоре купли-продажи недвижимости конкретно не оговорен, то есть вообще о земле забыли, а продавец был собственником земельного участка, то считается, что и земля передана в собственность вместе с объектом недвижимости, то есть специально это оговаривать не нужно, это презумпция того, что передано право собственности на землю. И как я уже раньше сказал, считается, что цена недвижимости покрывает цену земли, передаваемой в собственность.
Если же продавец недвижимости сам не был собственником земли, то, соответственно, он не может передать право собственности, если, например, он был арендатором или имел право бесплатного бессрочного пользования. Но здесь специфика выражается в том, что он переступает принадлежащее ему право на землю (аренды, иного пользования) и это можно сделать без согласия собственника земельного участка, или даже это можно сделать вопреки возражениям собственника земельного участка.
Но, конечно, если было право аренды, допустим, у продавца и есть собственник земли, то покупатель недвижимости может у одного купить недвижимость, а с другим договориться о приобретении права собственности на землю, но это будет два отдельных договора.
Особые правила установлены в отношении передачи недвижимости. Согласно закону передача недвижимости продавцом и принятие недвижимости покупателем должны осуществляться по особому передаточному акту или иному документу, который подтверждает передачу объекта недвижимости. Иными словами, мало самой передачи. Передача может осуществляться либо путем допуска к фактическому владению, либо может быть символическая передача в виде вручения ключей. Но можно еще кроме этого оформить так называемый передаточный акт, который должен быть подписан обеими сторонами. Это как раз тот документ, который еще требует осуществления регистрации перехода права собственности. Уклонение от составления и передачи данного передаточного акта тоже рассматривается, как нарушение стороной своих обязанностей по уже заключенному договору. Если кто-либо уклоняется, можно обратиться в суд и там взыскать убытки за задержку.
И последний момент – особенность ответственности по договору. Особенность здесь выражается лишь в передаче недвижимости с недостатками, потому что за любые другие нарушения никакой специфики нет, здесь действуют общие правила о купле-продаже.
Если же недвижимость передается с какими-либо недостатками, то и здесь примерно те же права появляются у покупателя, за исключением одного – права требовать взамен другой вещи. Считается, что у продавца такого объекта больше нет. А всё остальное – снижение покупной цены, исправление недостатков – как в обычной купле-продаже. И точно так же действует правило о том, что продавец должен предупредить покупателя о всех недостатках, ответственность с него не снимается, если он не знал об этих недостатках и т.п. Единственное, что его освобождает, это оговорка об этих недостатках в договоре.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.