Договор купли-продажи. Понятие. Содержание договора, права и обязанности сторон, страница 13

Особенность

Договор аренды зданий, сооружений подлежит государственной регистрации если срок договора год и более.

Не соблюдение правил государственной регистрации влечет незаключенность договора.

Содержание договора

Существенным условием является, условие о предмете. В качестве предмета могут выступать не потребляемые вещи. Предмет договора считается определенным если объект аренды индивидуализирован, т.е. в договоре имеются данные позволяющие определенно установить имущество.

Цена договора аренды- это размер арендной платы. По общему правилу цена не является существенным условием. Однако если предметом является здание сооружение, предприятия, то условия о цене являются существенными ст.654

Ст.654 - в части не урегулированной нормами о предприятиях, то регулируются нормами регулирующие здания, сооружения.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы м.б. определены в отдельном порядке и указаны в договоре. Если эти условия не указаны, то они определяются в соот. с теми которые применяются обычно при аренде соответственного имущества ст.614

Срок договора аренды т.ж. не является существенным условием. Сроки классифицируются:

1.по порядку определения

-определенный

-неопределенный а) Если срок договора определенный, то по окончании определенного срока арендатор получает преимущественное право на перезаключение договора на новый срок на равных условиях с 3-ми лицами. При заключении договора на новый срок его условия м.б. изменены только по соглашению сторон ст.621

б) при неопределенном сроке договора каждая из сторон наделяется правом в любое время договор расторгнуть при этом предупредив другую сторону об этом за 3 мес. по недвижимому имуществу и за 1 мес. по движимому имуществу.

2.По способу установления

-законные сроки

-договорные

Законные - это сроки определяющие мах. период для сдачи имущества в аренду.

Права и обязанности сторон

АРЕНДАТОР: -ПРАВА

1.  Имеет право требовать передачу имущества в обусловленный срок  со всеми необходимыми документами.

2.  Имеет право требовать уменьшение арендной платы, если использование имущества по назначению не возможно по объективным причинам ст.614. По согласию сторон размер арендной платы  может изменяться, но не чаще чем 1 раз в год.

3.  Имеет право на сдачу имущества в субаренду . это право реализуется арендатором при наличии согласия на то арендодателя, срок субаренды не может превышать срока договора аренды.

Особенность:

При досрочном прекращении договора аренды, субарендатор приобретает права арендатора

4.   Арендатор имеет право при наличии согласия арендодателя передавать свои права арендатора в залог в уставный капитал юр.л. и в перенаем ( уступка прав и обязанностей)

5.  С согласия арендодателя сдавать имущество в безвозмездное пользование

Особенность:

По всем выше указанным договорам ответственным перед арендодателем является арендатор за искл. перенаем

6.  Арендатор имеет право на обращение в собственность плодов, продукции и доходов полученных в результате использования имущества.

7.  На передачу ему в собственность отделимых улучшений имущества не зависимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на их производство. Не отделимые улучшения подлежат компенсации, если они произведены с согласия арендодателя, в остальных случаях не компенсируются

8.  Арендатор имеет право при нарушении его права на преимущественное перезаключение договора, требовать перевода на себя прав арендатора и возмещение убытков или возмещение убытков.

9.  Права арендатора  на выкуп арендованного имущества ст.624 Право на выкуп д.б. определен законом или договором либо в момент заключения договора, либо в процессе его действия

Особенность:

Если право на выкуп устанавливается в процессе действия договора, то имеется ввиду изменение условий договора, это изменение м.б. в виде дополнительного соглашения ст.450, 453

Выкуп предполагает приобретение права собственности на арендуемое имущество. Это  право может перейти к арендатору как по истечению срока аренды так и до. Следовательно, арендная плата может в себя включать, в том числе и платежи за передачу права собственности.