Судебно-правовое регулирование споров вытекающих из сделок с недвижимостью (на примере Новосибирской области)

ГЛАВА 3. СУДЕБНО - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ ВЫТЕКАЮЩИХ ИЗ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ (НА ПРИМЕРЕ НСО)

Государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ)[1] и в последующем получила развитие в Федеральном Законе от 21.07.97г. № 122- ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[2] (далее – Закон о регистрации).

Возникновение судебной практики, связанной с применением данного института гражданского права связано в Новосибирской области с созданием и началом деятельности органа осуществляющего государственную регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также подведомственных ему структур на территории НСО.

Едва ли можно назвать единой сложившуюся сегодня судебную практику на территории НСО, хотя тенденции к ее единообразию становятся все более очевидными, особенно в сфере арбитражной практики. Относительное единообразие арбитражной практики, конечно же, в первую очередь, обусловлено тем, что формируется она в рамках одного суда - Арбитражного суда НСО, в то время как большое количество судов общей юрисдикции обусловливает то, что практика районных народных судов по применению действующего законодательства о регистрации существенно разнится.

Общим для арбитражного суда и судов общей юрисдикции является то, что вопросы, связанные с применением Закона о регистрации, актуальны и новы не только с точки зрения применения норм материального, но и процессуального права. Так, проблематичным для разрешения судами является вопрос о том, какую природу имеет иск, заявленный о признании недействительной записи о правах в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) как ненормативного акта государственного органа согласно ст. 13 ГК РФ. С одной стороны, такой спор по теории гражданского и арбитражного процессов относится к спорам в сфере управления. С другой стороны, подобные иски, как правило, заявляются лицами, подтверждающими факт нарушения их законных прав наличием у них вещного права на спорный объект, что перемещает спор, возникший в сфере управления, в сферу спора о праве. Соответственно, суд даже при отсутствии заявленного требования о признании права собственности или иного вещного права и установив факт нарушения гражданских прав и охраняемых законом интересов истца, при принятии решения не может игнорировать необходимость установления в отношении лица, заявившего иск, права на спорный объект.

Основную массу дел, рассматриваемых арбитражным судом Новосибирской области при участии в деле Управления Федеральной регистрационной службы по НСО (далее - УФРС по НСО), составляют дела о признании государственной регистрации недействительной либо о признании незаконными отказов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дела по искам о признании недействительными сделок и иных актов, послуживших основанием для государственной регистрации прав, в практике арбитражного суда Новосибирской области являются достаточно редкими.

Напротив, основную массу дел, рассматриваемых с участием УФРС по НСО судами общей юрисдикции, составляют дела о признании недействительными сделок и иных актов, послуживших в соответствии с п.1 ст.17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации прав, и, как следствие, признании недействительной самой государственной регистрации. Дела о признании государственной регистрации недействительной вследствие допущения регистрирующим органом при проведении правовой экспертизы нарушений, повлекших неправильную оценку представленных на государственную регистрацию документов, в то время как последние не свидетельствовали о наличии у лица заявленного и зарегистрированного УФРС по НСО права, в практике судов общей юрисдикции являются крайне редкими, равно как и дела о признании незаконными отказов в государственной регистрации заявленных прав.

Отдел судебной защиты регистрационной службы основан в марте 1999г. Наиболее показательны последние четыре года работы - 2001 - 2004г., поскольку:

1) Начиная с 2001г. суды по своей инициативе привлекают орган осуществляющий государственную регистрацию к участию в процессах, связанных с недвижимым имуществом.

2) C 2001г. утверждены и реализуются на практике формы статистики по учету количества судебных дел с участием регистрационной службы.

Изменение порядка приобретения прав на недвижимое имущество, ужесточение требований к основаниям для возникновения права привело к увеличению нагрузки на суды различных инстанций, связанной с рассмотрением судебных споров по поводу недвижимого имущества.

Учитывая традиционную инертность правосознания основной части населения, волна обращений в суд началась спустя два года с момента образования Учреждения юстиции.