Применение ст.ст.165, 551 ГК РФ возможно лишь к стороне по договору. Регистрирующий орган такой стороной не является и факт его уклонения отсутствует, следовательно, не может быть ответчиком.
В предложенной ситуации возможен исковой порядок решения спора, а именно, признание права собственности за приобретателем имущества. При этом в качестве ответчиков должны быть привлечены наследники умершего.
Применение же норм, предусмотренных ст.ст. 165, 551 ГК РФ может быть правомерно лишь в случае предъявления иска к наследникам умершего о понуждении к государственной регистрации. При этом следует исходить из положений ст.ст. 1110,1112 ГК РФ, согласно которым при наследовании имущество умершего (в том числе имущественные права и обязанности) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.
Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Аналогичное положение содержится в п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ.
Переходит ли к покупателю здания, строения, сооружения право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях, когда земельный участок принадлежит продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, учитывая что в соответствии со ст.20 Земельного кодекса РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного), не вправе распоряжаться этими земельными участками? При этом в отношении права постоянного (бессрочного) пользования Земельным кодексом предусмотрен лишь административный порядок предоставления права.
При отчуждении лицом здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, регистрирующий орган не может отказать в государственной регистрации сделки и перехода права на здание, строение, сооружение. При этом подлежит прекращению право постоянного (бессрочного) пользования отчуждающего лица. Регистрация же права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на имя правоприобретателя невозможна. Данное лицо вправе оформить права на земельный участок в соответствии с требованиями п. 1 ст. 36 ЗК РФ (то есть приобрести его в собственность или в аренду).
В рамках данной темы следует также отметить, что на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества, его собственник должен обладать правом собственности, аренды, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок, на котором расположены отчуждаемые строения, в противном случае, сделка по отчуждению здания, строения, сооружения является ничтожной.[6]
В соответствии со ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим законом.
Статьей 8 ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ»[7] предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Между тем, с осуществлением учета (регистрации недвижимости) в БТИ никогда ни один правовой акт не связывал возникновение права на недвижимое имущество.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.