Статья 168 ГК РФ предусматривает, что недействительные сделки бывают оспоримыми и ничтожными. И те, и другие не порождают юридических последствий, то есть представляют из себя по сути “юридический нуль”, хотя на момент заявления о регистрации права на основании таких сделок сторонами в их исполнение могут быть совершены определенные действия. Вместе с тем закон устанавливает, что оспоримые сделки – это сделки, которые могут быть признаны недействительными только судом по основаниям, установленным ГК РФ и другими законами. Под ничтожными сделками закон понимает сделки, которые являются недействительными независимо от такого признания. Причем, необходимо иметь ввиду, что классифицируются в данном случае не сами сделки, а условия (основания) их недействительности.[9] Это означает, что, обладая признаками несоответствия закону, то есть признаками заведомой противоправности, одни существуют, несмотря на противоправность, до признания их судом недействительными (оспоримые), а другие не требуют объявления их таковыми судом. Понимание этих вопросов важно для принятия правильного решения при осуществлении экспертизы представляемых на регистрацию документов, поскольку ничтожность сделки означает необходимость принятия решения об отказе в регистрации по основанию, определенному в ст. 20 Закона о регистрации как “документы, представленные на регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства”, поскольку права и обязанности из ничтожной сделки возникнуть не могут. Утверждение закона о том, что ничтожные сделки не требуют объявления их таковыми судом при отсутствии определения субъекта такого объявления позволяет сделать вывод о том, что не соответствующими закону они могут быть объявлены и регистрационной службой. Оспоримость сделки не дает права сделать аналогичный вывод при проведении экспертизы, что означает в ряде случаев весьма непродолжительное существование принятого учреждением юстиции акта государственной регистрации. В целях правильного применения норм гражданского законодательства экспертам при проведении экспертизы сделки на предмет соответствия ее действующему законодательству (закону или иным правовым актам), что означает установление отсутствия признаков ничтожности сделки либо их наличия, следует руководствоваться формулой: оспоримая сделка та, по поводу которой в ГК РФ и других федеральных законах имеется указание, что “сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица (с указанием такового, как, например, в ст.174 ГК РФ или без указания такового)”
Сказанное выше относится к случаям, когда регистрация осуществляется на основании протокола о результатах аукционных торгов, имеющего силу договора или договора, заключенного по результатам проведенных в соответствии со ст.ст. 447, 448 ГК РФ торгов.
В силу прямого указания в ст. 449 ГК РФ о том, что торги могут быть признаны недействительными только судом по иску заинтересованного лица (в том числе и торги, проводимые в порядке приватизации), а договор может быть признан недействительным только после признания недействительными торгов, регистрирующий орган в процессе осуществления экспертизы не вправе своим волевым решением признавать такого рода сделки не соответствующими закону без соответствующего решения суда.
Арбитражный суд НСО рассмотрел несколько дел, связанных с признанием недействительной государственной регистрации ввиду признания недействительными торгов по продаже арестованного имущества.
Так, прокурором в интересах Новосибирского государственного авиационного предприятия заявлен иск к ЗАО “Аукционный центр”, ООО “КОТ”, Службе судебных приставов Заельцовского района г. Новосибирска и Учреждению юстиции о признании недействительными протоколов о результатах аукционных торгов по продаже Дома культуры авиаработников и гостиницы сделки купли - продажи и актов передачи указанных зданий и признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО “КОТ” на оспариваемые здания.[10] В судебном заседании установлено, что вступившим в законную силу решением суда торги по продаже Дома культуры и здания гостиницы признаны недействительными. На этом основании судом сделан вывод о том, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, а, соответственно, согласно ч.1 ст. 167 ГК РФ должна быть признана недействительной государственная регистрация права.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.