Защита прав и законных интересов граждан при совершении сделок с недвижимым имуществом осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону, иными способами, предусмотренными законом.
Стремительно возрастающее количество судебных споров по Новосибирской области, свидетельствует о том, что в данном регионе механизм защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц при совершении сделок с недвижимым имуществом налажен недостаточно.
Ниже приведем некоторые примеры по актуальным вопросам судебной практики, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним
В практике судов встречаются случаи, когда признается недействительной государственная регистрация права, возникшего на основании гражданско-правовой сделки, при этом сама сделка недействительной не признается.
В соответствии с п.2 ст.218, ст.223 ГК РФ одним из оснований возникновения права собственности является гражданско-правовая сделка. При этом право на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.[3] Пунктом 1 ст.17 и пунктом 1 ст.18 Закона о регистрации предусмотрено, что одним из оснований для государственной регистрации права являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.[4]
В соответствии со ст.13 ГК РФ для признания недействующим ненормативного акта необходимо одновременное соблюдение двух условий:
1) несоответствия акта закону или иным правовым актам и 2) нарушения прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц. Непризнание судом сделки недействительной (при отсутствии признаков ничтожности) исключает в силу вышеуказанной статьи возможность признания недействительной государственной регистрации права, возникшего на основании сделки.
Учитывая, что основание для государственной регистрации права (сделка) недействительным признано не было, отсутствует основание для отказа в государственной регистрации права собственности при повторном обращении с заявлением о такой регистрации.
В таких случаях при разрешении судебного спора необходимо исследовать данный вопрос и давать оценку гражданско-правовой сделке, что должно быть отражено в решении суда.
В противном случае, при отсутствии иных оснований, признание государственной регистрации недействительной невозможно.
Смерть одной из сторон договора, требование о государственной регистрации которого исполнено не было, иногда трактуется судами как уклонение стороны по договору с применением положений ст.ст.165, 551 ГК РФ. Ответчиком при этом привлекается УФРС по НСО.
Статьей 17 ГК РФ установлено, что правоспособность гражданина (способность иметь гражданские права и нести обязанности) возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Уклонение может быть выражено как в активной (действиями), так и в пассивной (бездействием) форме. В любом случае – это выражение воли стороны по сделке. Со смертью гражданина способность своей волей осуществлять действия, равно как и бездействие, прекращается.[5] Таким образом, не представляется возможным применить положения ст.ст.165, 551 ГК РФ по отношению к умершему продавцу. По данному вопросу выработана следующая позиция.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.