Понятие, объекты, субъекты, предмет оценочной деятельности. Принципы оценки. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника

1. Понятие, объекты, субъекты, предмет оценочной деятельности.

Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Объекты ОД: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определённого вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Субъекты ОД: физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность. Оценщик может осуществлять ОД самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юр лицом. Т.е все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а так же является потребителем оценочных услуг.

Предметом ОД является установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки.

2. Принципы оценки. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

На стоимость имущества влияет значительное количество факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

Основные принципы оценки можно выделить в четыре группы: основанные на представлениях собственника; связанные с эксплуатацией собственности; обусловленные действием рыночной среды; принципы наиболее эффективного использования.

К первой группе относят: 1) принцип полезности: бизнес имеет стоимость, если может быть полезен реальному или потенциальному собственнику. 2) принцип замещения: принцип основан на наличии вариантов выбора у покупателя и отражает наименьшую стоимость, по которой может быть приобретено имущество с эквивалентной полезностью (вместо двух недорогих автостоянок в малонаселенном районе можно приобрести одну дорогую, но в центре города). 3) принцип ожидания: на стоимость предприятия воздействуют ожидаемые преимущества или недостатки владения объектом. На стоимость бизнеса влияют перспективы его развития, ожидаемые к получению доходы от его функционирования, а также позитивные и негативные факторы, которые могут проявиться в будущем и повлиять на привлекательность местоположения предприятия.

3. Принципы оценки. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации объекта.

На стоимость имущества влияет значительное количество факторов. Принципы оценки позволяют учесть наиболее значимые из них, отражая тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений.

Основные принципы оценки можно выделить в четыре группы: основанные на представлениях собственника; связанные с эксплуатацией собственности; обусловленные действием рыночной среды; принципы наиболее эффективного использования.

Ко второй группе относят: 1) принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Улучшения следует производить в разумных пределах, так как произведенные затраты на добавление дополнительного элемента (вклада) могут не соответствовать последовательному увеличению стоимости объекта. Доходность бизнеса – это результат действия четырех факторов производства: земли, рабочей силы, капитала и управления. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формировании дохода предприятия. (устройство места для парковки автомобилей может существенно повысить стоимость магазина розничной торговли). 2) принцип остаточной продуктивности: земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты (максимальную выручку магазину способен обеспечивать участок, находящийся на видном месте, имеющий хорошую пешеходную и транспортную доступность для большого кол-ва покупателей). 3) принцип предельной продуктивности: последовательное добавление ресурсов к основным факторам производства будет сопровождаться увеличением доходности, превышающим затраты на их создание, только до достижения точки максимальной продуктивности. После этого дальнейшие улучшения не будут вызывать приемлемого увеличения стоимости или даже компенсировать произведенные затраты (в кафе постоянно обновлялся интерьер и расширялся ассортимент предлагаемых блюд и напитков. Сначала посетителей становилось больше, затем, с ростом цен в результате увеличения затрат, остались только клиенты, имеющие достаточно высокий уровень дохода, а поскольку их кол-во ограничено, кафе стало нести убытки). 4) принцип сбалансированности: чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке; максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении пропорциональности факторов производства. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованны между собой по пропускной способности и другим характеристикам (при оценке учитывается последовательное расположение цехов в соответствии с технологическим циклом).