Каждый договор аренды закрепляет распределение уплаты текущих расходов м/у владельцем и арендатором.
33.Реконструированый отчета о доходах. Выгода от владения собственностью включает право получить все доходы во время владения, а также доходы от продажи после окончания владения. Для измерения дохода используются сл. понятия: *потенциальный валовой доход – общий валовой доход от Н при ее полной занятости. *действительный (эффективный) валовой доход – ожидаемый доход от Н. с учетом уровня не занятости и потерь при сборе арендной платы, *чистый операционный доход – доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов, *денежный поток до уплаты налогов – часть чистого операционного дохода, кот. остается после вычитания суммы на обслуживание долга. *возврат от продаж – общая сумма выгод, кот. инвестор получает по окончанию проекта, *денежный поток после уплаты налогов – часть чистого операционного дохода, кот.остается после уплаты налогов.
Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости реконструированным отчетом о доходах. Этот отчет выполняется на основе балансового отчета и отчета о доходах. Для его составления используются данные местного рынка и данные из бухгалтерских отчетов. В общем виде форма реконструированного отчета о доходах выглядит следующим образом: 1.Плановая аренда. 2.Скользящий доход. 3.Рыночная аренда. 4.Прочие доходы. 5.Итого потенциальный валовой доход. 6.Незанятость и потери в арендной плате. 7.Действие валового дохода (5-6). 8.Постоянные операционные расходы. 9.Переменные операционные расходы. 10.Операционные расходы на замещение. 11.Итого операционные расходы. 12.Чистый операционный доход (7-11). 13.Обслуживание кредита. 14.Денежный поток до уплаты на-гов. 1– часть потенциальных плановых доходов, кот. образуются за счет условий арендного договора. 2 – образуются за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов кот повышают значения, отмеченные в договоре. 3 – часть потенциального валового дохода, кот относится к свободной и занятой владельцем площади. (от рыночной ставки арендной платы).4– доходы, получаемые за счет функционирования Н (доход от пользования гаражом, автостоянкой, оплата TV подключений и т.п.). 6 потери в арендной плате – потери имеющие место за счет неполной занятости объекта, смены арендатора, неуплаты арендной платы. 10– периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта; 8– расходы, кот.не зависят от степени заполненности объекта. (налоги на недвижимость, эксплуатационные расходы, страховка здания).9 – расходы, кот связаны с интенсивностью использования собственности и уровня предоставляемых услуг Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу – коэффициент операционных расходов. Отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу - коэффициентом чистого дохода.
34. Общая харатеристика метода сравнения продаж – метод оценки рыночной ст-ти собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по кот.они проводились с оцениваемым объектом.
При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, проданные на соответствующем рынке. Затем вносит поправки м/у сравниваемым и сопоставимым объектом. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. В наших условиях данным методом следует оценивать объекты, по продаже которых имеется достаточная информация.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.