16. Собственный свободный капитал (ССК), как инст-нт инвестирования. ССК – одна из наиболее общих форм инвестиций в Н ,это – владение незаложенным имуществом. Владение незаложенной собственностью можно сравнить с владением собственным капиталом в корпорации . Емкость рынка. Исторически рынок ССК, инвестиций в Н. был региональным .Для рынка ССК характерна высокая стоимость информации. Денежный поток. Ежемесячная оплата аренды – это ежемесячные выплаты инвестора. Денежный поток дохода представляет собой разницу м/у денежными поступлениями от аренды и затратами ан обслуживание собственности плюс капитальные вложения. Затраты: -коммунальные услуги; -налоги; -комиссионные; -менеджмент. Ликвидность. ССК наиболее ликвидны. Статистически простая продажа недвижимости занимает 90-120 дней. Оценка. Так как большая часть инвестиций ССК в коммерческую Н., инвесторы испытывают недостаток информации о торгах, необходимый для оценки своих позиций, поэтому им приходиться анализировать характер Н. Риски. владеющих незаложенной коммерческой Н м.б. представлены как риски имеющие 3 эл-та: -источник риска; -степень риска относительно инвестиций в другую недвижимость; -степень риска относительно корпоративных собственных капиталов компаний без заемного капитала. Контроль корпоративного собственного капитала чаще всего реализуется в виде акций оценивающих небольшими частями собственность компании.
17. Заемный капитал как инструмент инвестирования.Заемные капиталы при финансировании инвестиций в Н инвестиции с испытанием долговых обязательств по закладным.Задолженность по закладной позволяет инвестору приобретать с меньшими затратами капитала чем потребовалось бы для получки незадолго Н. Инвестиции за счет заемного капитала в Н обычно производятся одним инвестором в целое здание. Денежный поток от Н увеличиваются во время инвестирования в заемный капитал когда держатель закладной получает стабильные выплаты. Ликвидность объектов Н. с использованием заемного капитала значительно меньше. Так как значительная часть покупателей хотят владеть недвижимостью в заложенной форме доступность заемного капитала выдаваемого под залог Н влияет на ликвидность инвестиций в недвижимость. Оценка. Инвестиции в заложенную Н. м.б. оценены двумя способами: 1.Можно оценить собственность как она не была заложена. Затем вычесть текущую стоимость невыплаченных долгов по закладной но при этом необходимо сделать поправку на предпочтительные или наоборот непредпочтительные сроки займа. 2.Можно оценить инвестиции в заложенную Н. путем калькуляции текущей стоимости всех бедующих денежных потоков. Такой анализ даже если выполнен технически точно, может быть ошибочным так как изменение денежного потока затрудняет оценку его роста. Риски. -дефицит обслуживания долга; -дефицит большего одноразового рефинансирования. Контроль инвестора в заложенную Н сильный но имеет ограничения связанные с тем что при инвестировании заемного капитала в недвижимость некоторые права контроля передаются
20. Опционы. Относятся к самому рискованному виду инвестиций в Н. Опционы выплачиваются на одну задолженность или группу задолженностей. Обычно эта операция м/у одним покупателем и одним владельцем. В этом случае владелец предлагает опцион с приобретением доп-ого капитала или желания покупателя опциона осуществлению др видов функционирования. Покупатель опциона обычно платит сумму (невысокую относит ст-ти имущества) за право частного (полного погашения стоимости) сверх соглас-ной цены исполнения опциона. Общий срок действия опциона 5лет а срок исполнения 5-10 Если стоимость Н не > цены исполнения опциона до истечения его срока опцион считается ничего нестоящим а если >то он стоит какую-то долю роста стоимости Н. определяемую условиями договора. Опционы на корпоративный собственный капитал более ликвидны чем опционы на Н т.к. они выставляются на торги на биржах ежедневно. Размер рынка. Стоимость существующих опционов на отдельно строящуюся Н мала в сравнении с инструментами инвестирования в др. ее виды. Денежный поток. Опционы обычно не обеспечены свои держателем никаких денежных с-в до завершения сделки. Инвестор совершая оплату один раз после чего он не платит и не получает никакой до завершения сделки. Ликвидность. Опционы на отдельно строящуюся Н в большей степени не ликвидны чем другие формы инвестиций в недвижимость.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.