29.Затратный подход к оценки объектов Н, основан на том, что затраты на строительство объекта в зависимости с рыночной стоимостью земельного уч., на кот находится этот объект, явл ориентиром для определения стоимости недвижимой собственности. Предполагается, что сов-сть затрат на строительство объекта = рыночной стоимости этого объекта. Этот метод применяется для целей н/о имущества физ-их и юр-их лиц. Применяется также при: *осуществлении технико-экон-ого обоснования нового строительства. *выборе наилучшего и наиболее эф-го способа испытания зем. участка, *итогом согласовании ст-ти объекта Н. для получения обоснованного и достоверного варианта стоимости объекта Н., *оценке зданий спец. назначения (школы, церкви, вокзалы, больницы); *стратегия риска,
Ограниченность использования : 1)Невозможно воспроизвести заново старые здания. 2) очень трудно измерить износ здания особенно, если срок его эксплуатации больше 10 лет. Поэтому затратный подход следует применять в совокупности с другими подходами при оценке стоимости недвижимости.
30.Виды ст-ти и этапы оценки Н.При использовании затратного подхода к оценке объекта Н важным явл. понимание экспертом-оценщиком различия м/у ст-тью замещения и восстановительной ст-тью. Восстановительная ст-сть выражает издержки на воспр-во точной копии объекта, а стоимость замещения - издержки на создание современного объекта-аналога.
Этапы. 1.Оценка ст-ти земли, как свободной. 2.Оценка вост-ной (замещающей) ст-сти здания. 3.Оценка накладных расходов. 4.Оценка величины предпринимательской Пр. 5.Оценка износа. 6.Оценка рыночной ст-ти с учетом износа. 7.Оценка ст-ти вспомогательных зданий и сооружений. 8.Итоговая оценка рыночной ст-сти объекта Н. Вос-ьная ст-ть включает в себя:*прямые издержки,*косвенные издержки, *Пр п/п.
31.Оценка износа. После того, как завершена оценка полной ст-ти воспр-ва из полученной суммы следует вычесть износ. Термин износ, кот. используется в оценке объектов Н, следует отличать от износа в бухг-ом учете. В оценочной деят-ти износ - потеря собственностью ст-ти в следствии различных причин.
Для оценки величины износа могут быть использованы следующие методы: Метод сравнения продаж (вычесть ст-ть объекта, полученную в результате применения метода сравнения продаж или капитализации дохода, из суммы вос-ой ст-ти здания и стоимости земли.) Метод разбивки. Суть -- оценивается износ каждого компонента оцениваемой собственности и путем суммирования получает сумму износа. Очень трудоемкий. Метод эконо-го возраста. Оценивает износ в соответствии с соотношением экон-го возраста (ЕА) здания и его общей экономической жизнью(ТЕ)*ст-ть нового строительства(С). Модифицированный метод экон-ого возраста. Позволяет наиболее точно рассчитывать износ: сначала из общей ст-ти вычитается стоимость исправимого физ-го и функц-ного износа, затем к оставшейся стоимости применяется метод экономического возраста и износ суммируются.
32.Анализ аренды. Для расчета прогнозных данных доходов от Н. большое значение имеет анализ прав собственности и в частности договоров на аренду. Анализ отдельных положений договоров на аренду позволяет выявить факторы, кот. могут повлиять на арендную плату, количество, качество, длительность получения доходов от собственности в ходе аренды. Класс-ция договоров аренды: *по характеру арендной платы различают -с постоянной арендной платой. -с переменной арендной платой; -с пересматриваемой арендной платой; -с индексированной арендной платой; -с %-ой арендной платой. *по характеру распределения доходов м/у владельцем и арендатором: -А на основе валовой ренты, все расходы несет владелец, -А на основе чистой ренты, все расходы несет арендатор. *по времени действия: -помесячные, -краткосрочные (до 5 лет), -долгосрочные (свыше 5 лет). типы арендной платы:1.Контрактную – фактич арендный доход соответствующих конкретному договору аренды. 2.Рыночную – арендный доход, кот. с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке. 3.Превышающую – сумма, на кот конкретная арендная плата превышает рыночную на момент оценки. 4.%-ная арендная плата – основывается на определенном % от бизнеса. 5.Сверхарендная плата - %-ная аренда, выплачиваемая сверх оговоренной в д-ре минимальной ставки арендной платы. Кроме этого необходимо выявить все скидки, которые владелец дает арендатору.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.