Хронологический – период от дня ввода в эксплуатацию до даты осуществления сделки или оценки.
Оставшийся срок экон-ой жизни – исчисляется от даты оценки до окончания экон-ой жизни.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта Н.
Продолжительность срока жизни объекта Н. зависит от процессов износа.
14.Износ и амортизация.
И.–потеря полезных св-в и уменьшение ст-сти Н. по любым причинам.
Различают: физический износ - утрата потребительских качеств (фактич срок службы / норматив); моральный (функцион – вызванный несоответствием стандартам; экон-ий –из-за внешних факторов). Функцион И м.б. утранимый – затраты ,кот. не превышают ст-ти объекта; не устранимый -превышает
.Морал-ый износ I рода опред. на основе балансовой и восстан-ой ст-ти объектов.
ИI = (Cбал – Св) / Cбал * 100
Моральный износ II рода определяется путем сравнения доходности старого объекта и аналогичного нового.
ИII = (Днов – Дстар) / Днов * 100
Износ . связан с понятием амортизации Н (постепенным переносом ее стоимости на получаемое в процессе использования благо (доход)). Учет амортизации осуществляется путем АОт, т.е. денежное выражение перенесенной стоимости.
Методы опр АОт: равномерный (линейный); ускоренный (способ уменьшаемого остатка); способ списания стоимости пропорционально объему продукции.
7.Риски Любая операция с Н-тью – рискованная операция.Операции с Н. входят в число наиболее рискованных секторов предпринимательской дея-ти.
Риск - возможность отклонения реальных результатов операции в отрицательную сторону по сравнению с планируемым в начале.
Масштабы рисков м.б. различны. От потери дохода или его части до полной утраты инвестиционных ср-в, собст-ости.
Рыночные риски – риски, связанные со специфической сферы деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов. Источниками рыночных рисков могут быть:
-экон-кие факторы –это изм. стр-ры спроса и предложения на рынке;
-юрид. – возможность утраты права собственности, невозможность возмещения убытков; -технологические – направленный выбор места реализации объекта, ошибки конструктивного решения, неверный выбор материалов,
-административные – возможность изменения налогового режима, выведение ограничений функционального использования зданий.
Производственные риски – риски относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством ее деятельности.
-Финансовые риски м.б.
* риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе
* риски, обусловленные тем или иным вариантом, выбранным фирмой для функционирования ее деят-ти, степенью проработки ее фин-ых решений;
* риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.
Исключить риски полностью невозможно, но вполне возможно снизить степень риска.
22. Операции с Н в жилищной сфере.
РН развит в жилищной сфере. Выделяют 5 операций : -к-п приватизированных кв-р и комнат; -обмен приватизированных объектов ч/з куплю-продажу с доплатой; -расселение коммунальных квартир.
- операции с неприватизированными объектами; -- аренда комнат и квартир.
Целью сделки явл. приобретение права собственности или право пользования имуществом.
Право собственности и др. вещественные права на Н., их возникновение, переход и прекращение подлежат гос-ой регис-ции.
Орган осуществляющий гос-ую регистрацию прав на Н сделок с ней, обязан удостоверить проведенную регистрацию путем выдачи док-ов о зарегистрированном праве.
Все сделки с Н м. разделить на 2 группы:
-односторонние; -многосторонние.
Односторонние – сделка для совершения кот. необходимо и достаточно выполнение воли одной стороны (дарения и наследования). многосторонние - согласованнсть воли двух сторон.
23. Купля-продажа объектов Н
К-П – преобладающий вид сделок на РН. Условие для совершения К-П явл наличие документа, свидетельствующего о том, в чьей собственности находиться объект сделки
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.