38.Метод оценки гостиниц. Существуют отдельные виды Н, спроектированная и приспособленная для определенного вида использования. К такому виду собственности и относятся гостиницы 1.Оценку гостиниц можно производить, как оценку объекта Н. и как оценку п/п 2.Сбор необходимой информации включает в первую очередь требуется подробное описание всех помещений При оценке номеров необходимо знать площадь, кол-во мест. Определить, какие номера имеют определенные преимущества, установить, имеются ли номера, требующие отрицательных поправок .При инспекции помещения общественного пользования таких как:рестораны, бары, танцзалы.
Затем осмотр офисов, комнат гостиничного персонала, кухни, лифтов и т.д. Затем оценивается общее состояние гостиницы, ее внешний вид, состояние крыши, водосточных труб и т.д.
3.Сбор и анализ фин-ой информации. Важным в этом случае явл.прогнозирование доходов и расходов 4.Собственно оценку ст-ти гостиницы желательно произвести 3-мя подходами :затратным, сравнительным, доходным. Инвестирование в отдельные активы обеспечивает характерные для каждого актива определенное соотношение уровня риска и ставки доходности. Очень высокая ставка доходности - это плата за высокий риск. Эта зависимость может изменяться за счет формирования портфеля активов. Максимизировать ставку доходности капитала при определенном уровне риска позволяет портфельный подход к инвестированию.
39. принципы конструирования портфеля Н Сущность формирования портфеля заключается в том, что капитал распределен между отдельными активами и это позволяет добиться максимальной ставки доходности при стабилизации уровня риска. Принципы формирования портфеля:1.Принцип диверсификации активов с целью управления ставкой доходности и уровня риска. 2.Дох-ть активов портфеля д.б. в противофазе. 3.Принцип изменения ст-ры портфеля в завис-ти от изменения ситуации на фин-ом рынке. Принцип диверсификации активов Реализация этого принципа позволяет свести уровень управляемого риска к минимуму. Применительно к портфелю доходности Н , диверсификация управляемого риска достигается за счет: *типа недвижимости, *местоположения, *фин-ой стр-ры недвижимого капитала. При формировании портфеля Н. недостаточно простой диверсификации местоположения различных типов Н. Практика формирования портфеля недвижимости показывает, что необходим анализ экономического потенциала регионов, который целесообразно проводить направление: *на основе сложившегося уровня занятости, *на основе специализации региона. 2.Доходность д.б. в противофазе 3.Принцип изм-ния стр-ры. Дарение активов - признак низкого качества управления портфелем
40.Цели формирования портфеля Прежде чем формировать портфель Н инвестор д. сформулировать цели формирования портфеля. Постановка этих целей затрагивает определенное соотношение риска и доходности, потенциального роста стоимости и текущего дохода и различных уровней риска портфеля. Факторы влияющие на определение целей включают: *склонность инвестора к риску; *текущую потребность в доходах; *условия их н/о. Цели обусловлены следующими факторами: *уровень и стабильность получаемых доходов; *семейное положение и индивидуальное предпочтение инвесторов; *величина собственного капитала; *возраст и опыт инвестора; *отношение инвестора к риску. Цели: 1.Обеспечение устойчивого потока дохода от инвестиций в недвижимость в течении длительного периода времени. 2.Возрастание стоимости объектов недвижимости. 3.Защита от инфляции. 4.Возможности получения налоговых льгот. После формулировки инвестиционных целей при составлении портфеля м.б.учтены особые цели: 1.Потребность инвестора в получении текущих поступлений. 2.Необходимость сохранения капиталла.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.