35. Этапы оценки методом сравнения продаж. 1.Выявление недавних продаж объектов на соответствующем рынке. 2.Проверка информации о сделках. 3.Внесение корректировок с учетом различий м/у оцениваемым каждым из сопоставимых объектов. Корректировку следует проводить по всем основным характеристикам и удобствам: 1.время продажи – позволяет привести цену объекта-аналога на дату продажи к сегодняшней цене. 2.право собственности на Н – основана на предположении, что при продаже объекта покупателю переходят все права собственности на данную недвижимость. 3.условия финансирования сделок 4.условия продажи – делается при нетипичных для рынка отношениях продавца и покупателя. 5.состояние рынка – делается для того, чтобы учесть изменения в спросе и предложении 6.местоположение – связаны с различной ценой земли в разных рынках. 7.использование – в качестве сравниваемых следует рассматривать только объекты, сохранившие свой профиль деятельности. Последовательность корректировки:*на время продаж,*на права собственности,*условия продажи и финансирования.Все остальные корректировки в любой последовательности.
36. оценка офисов. В настоящее время рынок офисных помещений не получил достаточное развитие. Случаи К-П офисных помещений редки. Поэтому рекомендации по оценке офисов рассматриваются на основе зарубеж опыта. На ст-ть офисных помещений влияют многие факторы. Если оценщик определил, что здание хорошо расположено и не требует ремонта, то в этом случае его ст-ть будет зависеть от условий, на кот.арендатор занимает помещения. Если здание передается одному арендатору, то все расходы по ремонту может перекладываться на него. Если здание арендуется по частям несколькими арендаторами, то за владельцем остается ремонт внешней инфраструктуры, внутренних коридоров, главный вход и вспомогательные помещения. Прочие затраты владельцы строения стремятся переложить на арендаторов. Зачастую в дополнение к арендной плате владелец взимает плату за коммунальные услуги. Выручка владельца помещения состоит из: *поступлений от существующих арендаторов, *потенциальной выручки от неиспользуемых помещений, занимаемых домов, *потенциальной выручки от намечаемых арендных контрактов. В расходы включаются: *расходы на ремонт, *коммунальные расходы, *персонал, обслуживающий помещение, *страхование, *управление. Чистый доход равен валовой выручки минус расходы.
37.Особенности оценки торг-х помещений. Рынок торговых помещений находится в зачатом состоянии, и оценка этого вида Н. проводилась в основном при приватизации по формальным правилам. Но следует отметить, что для торговых помещений характерна широко распространена аренда и субаренда. Но такого рода сделки оформляются неофициально. Оценка по западному опыту: для магазинов и торговых помещений часто сдаваемых в аренду применяют метод оценки по доходам.. Часть дохода, идущая на арендные платежи зависит от:*типа продаваемых товаров,*объема продаж, *уровня капиталооборота и т.д. Торговец будет выбирать место для своего магазина, исходя из своих финансовых возможностей. При оценке магазинов следует учитывать факторы, влияющие на стоимость аренды. (более выгодное расположение влечет за собой более высокую арендную ставку). При оценке магазинов рентная оценка зависит от величины торговых возможностей объектов Н. При оценке торговых помещений следует принимать во внимание наличие встроенных и пристроенных объектов. Важное влияние на торговый потенциал оказывают такие факторы как:*минимум фронтальной части, *размещение и оснащение внутренней части, *наличие (отсутствие) двора и доступа для погрузочно-разгрузочных работ, *подвал, *общая инфраструктура и санитарно-экологическое состояние прилегающих помещений
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.