Программа, методические указания, контрольная работа и рекомендации к выполнению курсовой работы для студентов заочной формы обучения специальности, страница 13

Показатели	Объект оценки	Объекты сравнения
		1		2		3
		П.[4]	К.	П.	К.	П.	К.
1. Цена продажи 1 м.кв.	?	А		В		С
1.1. Корректировка на права	Есть	Нет	-Х	Есть	—	Нет	-У
2.Скорректированная цена		А1		В1		С1
2.1. корректир. на условия финансирования	100%	50%	….	….	..	…	..
3. скорректированн. цена		…		….		…

Приложение 2.

Методические указания к решению задачи 27.

В работе расчет осуществляется методом традиционного ипотечно-инвестиционного анализа по формуле:

В качестве примера допустим, что требуется оценить объект недвижимости, приносящий в течение 6-и лет стабильный доход, после чего, т.е. в конце 10-го года с момента выдачи кредита, его планируют продать. С момента выдачи кредита до даты оценки прошло 5 лет (даты приняты на начало года).

1. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

Чистый операционный расход определяется путем вычитания из действительного валового дохода (ДВД) затрат на страхование объекта, затрат на управление собственностью, операционных расходов, налогов на недвижимость, резервов на замещение. В свою очередь, действительный валовый доход рассчитывается как разность потенциального валового дохода (ПВД) и потерь от недогрузки и от неплатежей.

Потенциальный валовый доход определяется как сумма годовых поступлений от плановой аренды, возможной рыночной аренды и прочих доходов.

Плановая аренда — часть ПВД, которая образуется за счет условий уже заключенных по объекту на дату оценки арендных договоров.

Рыночная аренда – часть ПВД, которую может принести объект при сдаче его в аренду по рыночным ставкам (определяется по свободным и занятым собственником площадям здания).

Прочие доходы- доходы, получаемые собственником за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату.

Пример. Общая площадь здания 425 м². Коэффициент арендной площади – 0,8. Площадь, занимаемая собственником — 40 м² , свободная на дату оценки — 100 м². Контрактная арендная плата —170 у.е., рыночная — 210 у.е.. Прочий доход составляет 2% от суммы плановой и рыночной арендной платы.

Потери от недогрузки — 15% , от неплатежей 10% (от суммы плановой и рыночной арендной платы).

Затраты на страхование объекта – 1000 у.е.; затраты на управление собственностью —5%, операционные расходы – 30%, налог на недвижимость —3% о т суммы ДВД.

Величина плановой аренды: (425*0,8- (40+100))*170=34000 у.е. в год.

Величина рыночной аренды: (100+40)*210=29400 у.е. в год.

Прочий доход: (34000+29400)*0.02= 1268 у.е. в год.

ПВД= 34000+29400+1268=64668 у.е. в год

Потери от недогрузки объекта и от неплатежей:

(34000+29400)*(0,15+0.1)=15850 у.е.

ДВД= 64668—15850=48818 у.е..

            Затраты на управление собственностью: 48818*0,05=2441 у.е.

Операционные расходы: 48818*0,3=14645 у.е.

Налог на недвижимость: 48818*0,03=1465 у.е.

Резерв на замещение представляет собой плановые суммы, которые следовало бы ежегодно откладывать на депозит в надежном банке, чтобы накопить требуемую сумму к назначенному сроку. Он рассчитывается как произведение величины будущих доходов  и коэффициента третьей функции сложного процента.

Пример (продолжение). Стоимость будущего ремонта оборудования, планируемого через пять лет  – 14730 у.е. Депозитная ставка – 13%. Резерв на замещение составит: 14730* 0,1543145=2273 у.е.  в год.

ЧОД=48818-2441-14645-1465-2273=27994 у.е. в год.

2. Расчет ежегодных платежей по погашению кредита (обслуживанию долга) PMT.

Ежегодные платежи по обслуживанию долга определяются как произведение величины кредита и ипотечной постоянной (коэффициента шестой функции денег).

Пример. Величина кредита для нашего случая – 80000 у.е., срок кредита – 12 лет, процент платы за кредит – 10% в год.