В нашем примере объект-аналог был продан полгода назад. Величина корректировки составит: 516,5*(1+0,02)6=516,5*1,126=581,4 у.е./м 2.
Независимыминазываются корректировки, которые вносятся в любой последовательности к одной базе- цене сделки с объектом-аналогом, скорректированной на время совершения сделки.
В качестве независимых корректировок применяются следующие элементы сравнения:
1) местоположение объекта;
2) физические характеристики недвижимости, в т.ч. площади здания и земельного участка, инженерная оснащенность, высота этажа и пр.;
3) экономические характеристики объекта;
4) характер использования объекта;
5) компоненты цены продажи, не связанные с объектом недвижимости.
В данной работе местоположение объектов сравнения в исходных данных приводится относительно оцениваемой недвижимости: здания, находящиеся к югу от оцениваемого, считаются расположенными лучше, к северу - хуже. При внесении данной корректировки следует условно считать, что каждый километр удаления от оцениваемого объекта изменяет цену продажи на 5%.
Пример: объект-аналог находится на расстоянии 3.5 км к северу от оцениваемого, тогда величина поправки: 581,4* 3,5*0,05=101.7 у.е./м 2 (местоположение оцениваемого объекта лучше). Скорректированная цена: 581,4+101,7=683.1 у.е./м 2.)
Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных, архитектурно-планировочных или иных элементов у объектов-аналогов по отношению к объекту оценки. При выполнении работы условно считать, что корректировка на качество и состояние конструкций изменяет цену объекта на 10%, вид из окна — на 20%). Остальные корректировки данного типа— наличие парковки учесть самостоятельно, предварительно рассчитав их значения методом парных сравнений.
Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки определяется на основе разницы уровне операционных расходов.
Корректировка по характеру использования определяется по разнице в уровне потенциального и действительного валового дохода. В данной работе последние две корректировки не рассчитываются.
Под корректировкой на компоненты цены продажи, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина этой корректировки определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости. При выполнении работы условно считать, что размещение в здании известной фирмы увеличивает цену объекта на 10% по сравнению с объектом, где расположено рядовое предприятие. При решении задачи все студенты принимают, что в оцениваемом здании расположена известная фирма.
2.После расчета корректировок и цен по всем объектам сравнения, выполняется согласование полученных результатов для определения стоимости оцениваемого объекта. При этом учитываются количество и абсолютная величина произведенных корректировок. При определении абсолютной величины внесенных по каждому объекту сравнения корректировок вычисляется их сумма по модулю и процент этого модуля от первоначальной цены сделки.
В случае, когда и количество, и величина по модулю суммы корректировок, и процент изменения цены продажи примерно одинаковы для всех объектов-аналогов, согласование результатов производится как среднеарифметическое. Если по каким-либо объектам сравнения было внесено значительно меньше корректировок или существенно отличаются их сумма по модулю либо процент изменения цены продажи, то согласованная оценка производится как средневзвешенная. При этом больший вес придается тому объекту сравнения, у которого цена продажи подверглась меньшим корректировкам.
3. Отчет должен содержать: таблицу с исходными данными, расчет корректировок и таблицу корректировок, согласование результатов оценки.
Пример таблицы корректировок
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.