Методичні вказівки до контрольної роботи з дисципліни "Економічна діагностика", страница 8

-  метод кумулятивної побудови.

У рамках першої моделі ставка дисконту описується наступною формулою:

 R= R_f+b*(R_m-R_f),(2)

де     R – ставка доходу, що вимагає інвестор (на власний капітал);

R_f - безризикова ставка доходу;

b- коефіцієнт "бета", що являє собою міру ризику і розраховується виходячи з амплітуди коливання цін на акції даної компанії в порівнянні зі змінами на фондовому ринку в цілому;

R_m - средньоринкова ставка;

R_m-R_f - ринкова премія, що відображає перевищення ставок доходу для власного капіталу над безризиковою ставкою доходу на фондовому ринку.

У випадку оцінки компаній закритого типу, ставка доходу для відкритого аналога коректується з урахуванням наступних виправлень:

премія для малих компаній (S1);

премія за ризик, характерний для окремої компанії (S2);

крайовий ризик (C).

Також як і перший підхід, метод кумулятивної побудови заснований на коректуванні безризикової (базової) ставки. Вона збільшується на ставку доходу, що вимагає інвестор як компенсацію за додатковий ризик, пов'язаний з капіталовкладеннями в дану компанію, у порівнянні з безризиковими інвестиціями. Ставка дисконту визначається шляхом порівняння прибутковості об'єкта з прибутковістю можливих альтернативних вкладень капіталу з обліком властивих їм ризиків і ліквідності.

4.4  Місце розташування і технічні характеристики об’єкта.

Завдання: виконати оцінку вартості підприємства, виходячи із наступних даних.

Об'єкт оцінки відповідно до тарифно-зонального розподілу території міста Харкова знаходиться в II зоні. Будинок знаходиться на вулиці Плехановській. По своїй територіальній приналежності відноситься до Червонозаводського району. Квартал забудований двох-триповерховими будинками дореволюційної будівлі.

Відстані від об'єкта до:

-  залізничного вокзалу                                            - 4.6 км;

-  центрального автовокзалу                                    -1.0 км;

- центра міста                                                           -2.4 км;
- аеропорту                                                                -7.4 км;

-  найближчої станції

метро "Проспект Гагаріна"                                      -2.4 км.

4.4.1. Технічні характеристики об'єкта

Будинок з цегли триповерховий, прямокутний в плані, з подовжніми і поперечними несучими стінами. Рік будівлі - до 1917.

Для визначення технічних характеристик об'єкта використовувалися матеріали технічного паспорта, виконаного Харківським МіськБТІ. Згідно за даними паспорта, оцінюване приміщення володіє наступними об'ємно-планувальними характеристиками:

Площа забудови                                             - 114,3м²;

Загальна площа                                              - 87,9м²;

Будівельний обсяг                                          - 451 м³;

Конструктивні елементи будинку мають наступні технічні характеристики:

Фундаменти - стрічкові бутові;

Стіни - будинок виконаний із глиняної цегли. Несучими стінами є поздовжні і поперечні діафрагми твердості;

Перегородки - цегельні з глиняної цегли товщиною 125 мм, оштукатурені з двох сторін;

Перекриття - дерев'яне;

Дах - кроквяна система з колод, покрівля з АЦВ листів;

Внутрішня обробка - масляне фарбування стін, вапняна побілка стель;

Вікна в будинку - дерев'яні розстібні з подвійним склом;

Двері в підвалі - дерев'яні щитові і металеві;

Підлога - з керамічної плитки, бетонна.

Системи електропостачання, водопостачання, опалення і каналізації будинку підключені до міських магістралей. Навколо будинку влаштований горизонтальний гідроізоляційний шар з асфальтобетону. Прилягаюча до будинку територія упоряджена.

4.5 Методичні вказівки по вирішенню завдання

3.1. Визначення фізичного зносу і дійсної вартості об’єкта методом витрат

Оцінка технічного стану конструктивних  елементів будинку приведена в таблиці 4.1.

Таблиця 4.1 - Оцінка технічного стану конструктивних  елементів будинку