Методичні вказівки до контрольної роботи з дисципліни "Економічна діагностика", страница 7

Оскільки повний пакет проектно-кошторисної документації на конкретний об'єкт представлений не був, використовувався метод визначення відбудовної вартості на основі розрахунку за одиничними показниками. Одиничний показник визначався для функціонального аналога. Таким чином, відбудовна вартість визначалася як вартість заміщення.

Для перерахування цін 1969 року в ціни 1984 року застосовується коефіцієнт K_y з урахуванням рекомендацій, викладених у Постанові ДержБуду СРСР від 11.05.83 року.

Перерахування цін 1984 року в діючі на момент оцінки ціни здійснюється за допомогою двох коефіцієнтів - K_p і K_y.

K_p - інтегральний коефіцієнт, що враховує подорожчання будівельних матеріалів, збільшення відрахувань на зарплату, у страхові фонди, а також подорожчання транспортних послуг на момент оцінки. Він визначається на підставі відповідних листів Фонду Державного майна, що приводять рівень граничних цін (у даному випадку - №7/130 від 31.03.98 р.), а також індексів до базисної кошторисної вартості, визначеної на підставі ДБН IV - 16 - 96 (частина друга).

Таким чином, з урахуванням усіх коефіцієнтів, формула розрахунку відбудовної вартості (С_в) приймає вигляд:

Cв = C_б*K_y*K_p                                                                                 (1)

де:     С_б - базова вартість у цінах 1969 р.

4.2.2   Методика визначення фізичного й іншого видів зносу

Фізичний знос будинку полягає в погіршенні технічних якостей конструктивних елементів, втраті міцності, що ізолює здатності і т.п.

Ступінь фізичного зносу виміряється у відсотках і визначається шляхом експертної оцінки стану окремих елементів і обчислення середньозваженого зносу з урахуванням питомої ваги елементів і конструкцій у будинку.

Поряд з фізичним зносом будинку визначався його вартісної знос на підставі "Методики статистичного узагальнення стану будівельних конструкцій", розробленого фахівцями інституту Харківський ПромБудНДІпроект.

У залежності від наявності небезпечних руйнувань і деформацій і необхідності найближчим часом додаткових вкладень для усунення ознак зносу, виявлених при натурному обстеженні, а також з урахуванням високої вартості капіталу в Україні, експертним шляхом визначається вплив зносу на оцінну вартість будинку.

4.3  Метод капіталізації доходу

Визначення ринкової вартості припускає гарну інформованість покупця і продавця. Іншими словами, учасники угоди враховують усі потенційні вигоди від володіння майном. Підхід з погляду капіталізації доходу заснований на припущенні, що існує прямий взаємозв'язок між ціною нерухомості і доходом, що вона може приносити, наприклад, при здачі її в оренду.

Даний підхід, так само як і розглянуті вище, вимагає широкого вивчення ринку. Основними областями дослідження є очікуваний валовий дохід від нерухомості, очікуване скорочення валового доходу (незаповненість площ, недозбір орендної плати), операційні витрати. Після проведення розрахунків витрат і доходів грошові потоки, що містять у собі і виторг від перепродажу майна наприкінці періоду володіння, капіталізуються в поточну загальну вартість за допомогою так називаної ставки дисконту. Ставка дисконту є числове значення, що виражає зв'язок між очікуваним доходом від володіння об'єктом і вартістю об'єкта.

Американське суспільство оцінювачів встановило наступне визначення терміна "ставка дисконту": це ставка доходу, що використовується для перетворення грошової суми, виплачуваної або одержуваної в майбутньому, у поточну вартість.

Ця величина виражає ступінь ризику і залежить, головним чином, від стійкості доходу. Низька ставка відповідає бізнесові зі стабільними зростаючими доходами. У цьому випадку ринкова вартість об'єкта висока. Зниження стабільності приводить до збільшення ризику і, відповідно, вищевказана ставка росте. Існують два основних методи визначення ставки дисконту для власного капіталу:

-  модель оцінки капітальних активів;