Методичні вказівки до контрольної роботи з дисципліни "Економічна діагностика", страница 10

Таким чином, відбудовна вартість у цінах 1984 року складе:

8 704,3 * 1,225 = 10 662,7 руб.

З врахуванням коефіцієнта для визначення базисної кошторисної вартості в цінах 1997 р. по ДБН IV-16-96 для Харківської області – зона місцевого будівництва (цеглові житлові дома - 1.103) і середнього індексу збільшення вартості будівництва, відповідно до листа Державного комітету будівництва, архітектури і житлової політики України № 7/130 від 31.03.98 р., що складає 2,629, відбудовна вартість об'єкта в діючих цінах складе:

10 662,7 * 1,103 * 2,629 = 30 920 грн.

Дійсна вартість приміщення з урахуванням фізичного зносу відповідно складе:

30 920 * (1 - 37 /100) = 19 480 грн.

Дев'ятнадцять тисяч чотириста вісімдесят гривень.

Завдання 4.1

Визначити дійсну вартість приміщення з урахуванням фізичного зносу за дааними табл. 4.3.

Таблиця 4.3 – Вихідні дані

	1	2	3	4	5	6	7	8
Будівельний обсяг, м3	546	345	891	356	734	945	327	380
Вартість одиничного показника (1м3) у цінах 1969 року, руб.	19,3	20,6	15	17	27	18	22	25
Галузевий коефіцієнт для житлового будівництва	1,19	1,19	1,19	1,19	1,19	1,19	1,19	1,19
Територіальний коефіцієнт для Харківської області	1,03	1,03	1,03	1,03	1,03	1,03	1,03	1,03
Коефіцієнта для визначення базисної кошторисної вартості в цінах 1997 р. , цеглові житлові дома	1.103	1.103	1.103	1.103	1.103	1.103	1.103	1.103
Середній індекс збільшення вартості будівництва	2,629	2,629	2,629	2,629	2,629	2,629	2,629	2,629
Середньозважний фізичний знос,%	23	44	56	19	60	30	40	50

4.6. Оцінка методом капіталізації доходу

Оскільки в оренду здається тільки приміщення, оцінювати бізнес підприємства експертна група вважає не коректним. Тому подібна оцінка ґрунтувалася на можливому доході від об'єкта оцінки при його здачі в оренду.

Розрахунок проводився в припущенні про одержання доходу від здачі об'єкта в оренду на 5 років і від наступної його реалізації (оскільки в умовах нестабільної економіки потенційні інвестори, як правило, не роблять прогнозів на термін, що перевищує 3-5 років). Такий розрахунок здійснюється по методу дисконтування майбутніх планованих доходів (і витрат на утримання приміщення) до моменту оцінки.

При розрахунку орендної плати вихідними даними були реальні ринкові ставки орендної плати, що склалися на момент оцінки для даних видів приміщень у м. Харкові.

У зв'язку із сформованою в м. Харкові практикою щомісячної виплати орендної плати експертна група прийшла до висновку про необхідність і коректність застосування в дійсній роботі не щорічного, як це прийнято в закордонній практиці, а щомісячного дисконтування грошових потоків на підставі щомісячної ставки дисконту.

4.6.1 Визначення щомісячних орендних платежів

Як було сказано вище, об'єкт оцінки знаходиться на вулиці Плехановскій у II оцінній зоні містобудівної цінності м.Харкова. На дату оцінки приміщення експлуатується під автомагазин. На думку експертної групи, приміщення може бути використане надалі під магазин. Проаналізувавши загальний стан ринкових ставок орендної плати по м.Харкову, експертна група визначила найбільш реальні ставки орендної плати для даного класу приміщень у порівнянних районах міста. Найбільш реальні ставки для даного магазина складають близько 3,5 US$/м² місяць за загальну площу. Зазначені ставки мають на увазі, що комунальні платежі платяться орендарем окремо й у ці значення не включаються.