Методичні вказівки до контрольної роботи з дисципліни "Економічна діагностика", страница 6

Тема 4. Діагностика майна і ринкова ціна підприємства

Методика оцінки. Загальні положення.

У завданні для оцінки нерухомості застосовуються три основних підходи:

•  метод порівняння продаж;

•  витратний метод (визначення відбудовної вартості);

•  метод капіталізації доходу.

4.1 Метод порівняння аналогів продаж

Всі три підходи до вартості ґрунтуються на ринкових даних, однак підходи з погляду витрат і доходу менш залежать від прямого зіставлення в порівнянні з підходом з погляду порівнянних продаж. Використання цього методу має на увазі визначення вартості по статистичним даним продаж подібних або "порівнюваних" об'єктів і базується на припущенні про те, що розсудливий інвестор ніколи не заплатить за об'єкт суму, що перевершує ціни на об'єкти аналогічної функціональної корисності, що сформувалися на відкритому ринку. Дані про ціну для кожного порівнюваного об'єкта власності звичайно коректуються з урахуванням відмінностей від об'єкта, вартість якого визначається. Також до увагу приймається період часу і умови угоди. Ціна, що виплачує типовий покупець, являє собою результат процесу вибору, у ході якого вивчається й оцінюється велика кількість об'єктів нерухомості, тому для об'єктивного аналізу необхідно розглядати кілька порівнюваних об'єктів, що повинні бути подібними по багатьох характеристиках.

В даний час ринок подібних об'єктів розвинутий слабо, і експертна група не має у своєму розпорядженні скільки-небудь достовірні дані про подібні продажі. Дані приватизаційних аукціонів, проведених у Харкові в останні роки, не дозволяють сформувати достатньої статистичної бази, а крім того, ціни, що сформувалися на них, найчастіше не відповідають умовам "чесної угоди", тому аналіз не може базуватися на цих даних. Таким чином, метод порівняння продаж для оцінки не використовувався.

4.2  Оцінка методом витрат

Даний метод ґрунтується на вивченні можливостей інвестора по відтворенню об'єкта оцінки і припускає, що розсудливий покупець не заплатить за об'єкт оцінки суму більшу, ніж та, у яку обійдеться зведення об'єкта аналогічної функціональної користі в доступний для огляду період без істотних затримок. Необхідно враховувати, що об'єктивний результат вартості може бути отриманий методом витрат тільки за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

Оцінка методом витрат має на увазі розрахунок суми усіх витрат, що потенційний інвестор, імовірніше всього, повинен би був понести, щоб відтворити функціонально аналогічний будинок у поточних ринкових умовах з обліком існуючих на сьогоднішній день вартісного зносу й індивідуальних особливостей об'єкта.

В основі такого підходу лежить визначення дійсної вартості об'єкта.

Дійсною вартістю будинку є його відбудовна вартість з обліком фізичного й іншого видів зносу, а також групи коректуючих коефіцієнтів; які відображають вплив на вартість будинку основних зовнішніх факторів.

Відбудовною вартістю вважаємо початкову вартість будинку без обліку його зносу, визначену в цінах, що діють на момент обстеження.

4.2.1  Методика визначення відбудовної вартості

Існують три способи розрахунку відбудовної вартості будинку:

1.  Метод розрахунку за одиничними показниками, при якому витрати на зведення одиничного показника (1м² або 1 м³) будинку-аналога збільшуються на кількість одиничних показників оцінюваної нерухомості.

2.  Поелементний метод, при якому будівельні витрати на квадратний метр кожної складової частини оцінюваної нерухомості (включаючи матеріали, робочу силу і прибуток підрядчика) збільшуються на кількість квадратних метрів у кожній складовій частині оцінюваного будинку.

3.  Метод кількісного аналізу, при якому складаються усі витрати на зведення нового будинку, передбачені проектно-кошторисною документацією і будівельними нормами та правилами.