Методичні вказівки до контрольної роботи з дисципліни "Економічна діагностика", страница 12

12 122,1 + 7 342,6 - 4 500,0 = 14 964,7 грн.

Завдання 4.2

Оцінити вартість об’єкта (приміщення під склад) методом капіталізації доходу виходячи з даних табл. 4.4. Нарахування відсотків – помісячне. Необхідний термін проведення ремонтно-відбудовчих робіт складає 4 місяці. При цьому моделювався наступний найбільш ймовірний режим передоплати: розмір авансу складає 80%, решта суми перечислюється в кінці 4 місяця.

Таблиця 4.4. – Вихідні дані (курс долара – поточний на дату розрахунку)

Показники	1	2	3	4	5	6	7	8
Реальні ставки місячної орендної плати для даного класу приміщень, дол. за м2	3,5	4,2	3,2	4,3	3,67	3,9	2,9	3,8
Базова ставка дисконту, %	12	12	12	12	12	12	12	12
Премії за ризик: - необхідність в керуванні активами;
- порівняно низька ліквідність об'єкта;	3	3	2,5	2,7	2,5	2,3	2,1	2
- компенсація розходження умов вкладення;	2	3	2	3	2	3	2	2
- ризики, пов'язані з нерухомістю;	3	2	3	2	3	3,4	2,9	3,6
- специфічні ризики.	2,8	2,6	1,1	2,3	2,1	1,1	1,4	1,5
Величина капіталовкладень, необхідних для проведення робіт з ремонту, тис. грн	7	8	10	14	11	19	22	21

4.7 Аналіз порівняльних продаж (дається для довідки)

Як уже було сказано вище, для коректного використання методу порівняння аналогів продаж необхідно мати достатню кількість статистичних даних про угоди з аналогічними об'єктами нерухомості, зроблених в умовах, що задовольняють умовам «чесної угоди», у період, що безпосередньо передує даті оцінки.

На жаль, відносна нерозвиненість ринку подібних об'єктів нерухомості і його непрозорість не дозволяють набрати необхідну статистичну базу (в оптимальному варіанті - 3-5 об'єктів, близьких до оцінюваного).

В якості деякої альтернативи можуть бути використані дані про угоди з об'єктами нежилої нерухомості, зафіксовані при проведенні приватизаційних аукціонів у м.Харкові в період 1995 - 1997 років. Однак необхідно обмовитися одразу, що інформативність цих даних носить обмежений характер з ряду об'єктивних причин:

-  база представляє недостатню кількість об'єктів, що можуть бути використані як максимально близькі аналоги, тим більше реалізованих на час, близький до дати оцінки;

-  база фіксує тільки функціональне використання об'єктів і їхню загальну площу, але не дає інформації про їхній стан і інші істотні характеристики на дату реалізації;

-  умови проведення аукціонів, строго говорячи, найчастіше не відповідають умовам «чесної угоди» через нетипову мотивацію учасників торгів.

Таким чином, статистичний аналіз даних про угоди на приватизаційних аукціонах не може служити підставою для остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки, а може бути використаний тільки для якісної перевірки результатів, отриманих іншими методами.

Подібний якісний аналіз наведений нижче.

Для аналізу були відібрані об'єкти, що задовольняють наступним умовам (див. Таблицю 3):

-  аналогічне функціональне використання;

-  порівнянне місце розташування;

-  порівнянна площа;

-  відсутність (за інформацією експертної групи) нетипової мотивації покупців при здійсненні угоди.

Інші технічні характеристики об'єктів не враховуються. Також немає можливості врахувати фактор часу, оскільки приведена вибірка досить обмежена.