Управление созданием объекта недвижимости. Организация строительства. Расчет нормативной продолжительности выполнения работ, страница 9

- коммерческие риски (изменчивость стоимости производственных затрат, отказ заказчика от приема готовой продукции);

- инвестиционные риски, связанные с незавершением строительства.  [ ]

Для  нашего  проекта актуальность рисков  будет  выглядеть  следующим  образом:

- Экономические  риски  не  будут  оказывать  большого  влияния  на  проект (инфляция  и  конкуренция  практически  не  касаются  данного  объекта, небольшие  объемы  работ  сводят  к  минимуму  возможную  опасность  при  выполнении  работ). В данном проекте они равны 5%.

- Социально-политические риски будут оказывать влияние, так как  от  социальной  политики  зависит  уровень  дохода  населения, а как  следствие, покупательную  способность. В данном проекте они равны 8%

- Финансово-монетарные риски будут оказывать влияние на проект, т. к. всегда существует вероятность повышения налогов и рост расходов бюджета страны. Примем такие риски равными 5%

- Предпринимательский риск: важными  здесь  являются: кредитный – проект  строится  на  кредитные  средства  банка, существует  возможность  невозврата  кредита, он равен 10%, коммерческий  риск – связан  с  отказам  заказчика  принять  проект  (возможность  такого  исхода  минимальна, так как заказчиком и застройщиком являются компании входящие в один концерн «Сибирь»).

- Инвестиционный риск  в  фазе  строительств – задержка  ввода  объекта -  увеличения  издержек  производства – подобный  риск  существует  при  строительстве  любого  объекта, особенно  это  касается  Сибирского  региона, где  из-за  погодных  условий  могут  возникнуть  простои, различные  поломки  техники. В данном проекте этот риск равен 15%.

- Инвестиционные  риски  в  фазе  эксплуатации – так  как  объект  строится  для  продажи  частным лицам, то  существует  риск  связанный  только  с  низкой  дисциплиной  и  квалификацией  работников.

Кроме  того, необходимо  учитывать, что  еще  существуют  и  различные  форс – мажорные  обстоятельства: банкротство, аварии, природные катаклизмы (риск  незавершения  строительства); риск  консервации  инвестиционного  объекта.

4.5 ИНВЕСТИЦИОННОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ ОБЪЕКТА

                    4.5.1  Анализ эффективности инвестиций

                   1. Метод расчета чистой дисконтированной стоимости.

ЧДС – разница между чистой дисконтированной стоимостью будущей суммы средств и первоначальной стоимостью капитальных вложений (между отдачей капитала и вложенным капиталом).

Рк

ЧДС = ∑    (1+Е)^к – Ко                                                                                        (3.)

  ^k=1

где   Р1,Р2,Рк – годовые денежные поступления в течении К-лет (К – продолжительность расчетного периода проекта);

к – порядковый  номер  года  в  будущем, считая  от  даты  начала       строительства;

n – продолжительность  расчетного  периода  строительства;

Е – норма дисконта (равна приемлемой для инвестора норме дохода Е=18%);

Ко – разовые инвестиции (или капитальные вложения), или полная сметная стоимость для проекта.

Таблица  3.1.         Определение годовых денежных потоков

№ п/п	Наименование объекта	Годы			Примечание
		1 год	2 год	3 год
1	Жилой 16-17- этажный монолитный дом         Vстр = 49830  м3 Тн=22(мес.)                Sвост = 34,2 руб/ м3	-17,96	-71,86	-41,92	Расходы
2			57,34	98,74	Доходы
		-17,96	-14,52	56,82

Определение расходов на инвестиционный проект:

Начало строительства 1 октября 2003 г.

S = 131,4 (млн.руб.),

Для  того, чтобы  рассчитать  ЧДС  нужно  определить  %  СМР  в  1-ом, 2-ом и в 3-м году  от  начала  строительства.