Управление созданием объекта недвижимости. Организация строительства. Расчет нормативной продолжительности выполнения работ, страница 8

Экономические риски бывают внешними и внутренними. К внешним относятся - инфляция, конкуренция, экономические кризисы, погодные условия для строителей, а к внутренним предпринимательский риск, организация производства и труда на предприятии, уровень техники и безопасности труда, действия фирм поставщиков, подрядчиков и проектировщиков. Отдельно для строительной отрасли это изменение в СниПах, ГОСТах, а условий получения кредита и технических условий на строительство.

2. Социально-политические риски включают в себя юридические и правовые факторы, факторы валютного регулирования, лицензирование, таможенные пошлины, субсидии.

Изменение социальной политики влияет на занятость населения, уровень дохода и размеры экспорта и импорта.

3. Фискально-монетарные риски включают в себя чрезмерные налоги, неправильную политику капитальных вложений, большие размеры расходной части бюджета страны, не равномерное влияние на цены и тарифы, непрерывное денежное обращение и реагирование денежной массы.

Предпринимательский риск относится к финансово-хозяйственным рискам. По стадиям проявления он делится на следующие разновидности:

-   риск, связанный с реализацией инвестиционного проекта;

- риск, связанный с хозяйственной деятельностью всех участников проекта.

Предпринимательский риск делится на два вида: финансовый и коммерческий;

1. Финансовый риск состоит из следующих типов: валютный, кредитный, процентный и рыночный.

Валютный риск связан с изменением курса иностранной валюты. Влияет на прибыль и убытки от изменения курса.

Кредитный риск связан с невозвратом кредита и процента к нему, а также отзывом вкладчиками своих вкладов.

Процентный риск связан с недополучением доходов в связи с изменением процентных ставок.

Рыночный (портфельный) риск связан с операциями по выпуску, размещению и купли-продажи ценных бумаг (акций, облигаций, векселей).

2. Коммерческий риск - это вероятность получения определенного результата в результате осуществления мероприятий по использованию всего организационно-технического и научного потенциала хозяйствующего субъекта.

Участники экономических отношений подвергаются разнообразным рискам. В их числе коммерческие риски, которые делятся на маркетинговые и деловые риски. Они связаны:

-   с изменением цен продаж продукции после заключения контракта:

-   неплатежеспособностью покупателя или заемщика:

-   изменчивостью спроса на продукцию;

-   отказом заказчика от приема готовой продукции;

-   изменчивостью стоимости издержек производства.

Риски при реализации инвестиционного проекта.

1. Инвестиционные риски в фазе строительства (это риски связанные с моральным устареванием в момент ввода);

2. Повышение сметной стоимости проекта;

3. Повышение себестоимости проекта:

4. Задержка срока ввода объекта.

Инвестиционные риски в фазе - эксплуатации проекта:

1. Связанны с не завершением строительства, а договоры аренды уже заключены; с превышением затрат на эксплуатацию больше чем в договорах аренды: с производственными рисками (низкая дисциплина и квалификация рабочих).

2. Риск незавершения строительства из-за аварии или банкротства.

3. Превышение затрат из-за роста цеп на сырье, материалы, оборудование.

4. Риск, связанный с рынком недвижимости (ошибка сегментации рынка или неправильного позиционирования объекта).

5. Риск консервации инвестиционного проекта. Учтем наиболее вероятные для данного проекта риски:

- внешний экономический риск (10% инфляции в год задержка в связи с неблагоприятными погодными условиями)

- изменение налогового законодательства (уменьшение ставки НДС с 20% до 10% и отмена налога с продажи 5%);

- изменения курса иностранной валюты (имеет значение при использовании импортных материалов);

- процентный риск

(возможно увеличение процентной ставки кредита ЦБ);