Управление созданием объекта недвижимости. Организация строительства. Расчет нормативной продолжительности выполнения работ, страница 7

4.3.3. Возможные варианты использования объекта

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным), даже если текущее использование объекта другое.

Наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки использование объекта обеспечивает самую высокую текущую стоимость недвижимости.

Существуют обязательные критерии  ЛНИ и порядок анализа.

Этапы:

1)  Анализируется вакантный земельный участок;

2)  Анализируется уже имеющийся земельный участок с улучшениями.

Оцениваемое здание находится в жилой зоне города, в Железнодорожном районе, где находятся жилые  объекты.

Расположение в данном месте производственно-складского здания неуместно, поскольку рядом находятся жилые здания, административное здание, а также спортивные площадки. Также учитывая, что это жилая зона, законодательнго разрешения на строительство производственного здания в данной зоне небудет. С экономической точки зрения расположение производственного здания в черте города, очень удобно: затраты на перевозку ресурсов и готовой продукции будут намного ниже, если бы здание находилось в отдаленном районе, также при сдаче в аренду этого здания арендная плата будет высокая, в основном за счет местоположения. Расположение на данном месте гостиницы или другого общественного здания здесь неуместно, поскольку местонахождение гостиницы целесообразно вблизи нахождения железнодорожных вокзалов, автовокзалов, в данном случае месторасположение будет неудобным, учитывая, что вблизи вокзалов уже расположены гостиницы потребительский спрос на гостиницу в данном месте будет очень низкий.

Анализ земельного участка  с улучшениями также показывает, что наиболее целесообразно размещение на данном земельном участке жилого здания, так как уже существует вся необходимая инфраструктура.

Критерии:

1)  Законодательная разрешенность;

2)  Физическая осуществимость;

3)  Экономическая оправданность;

4)  Максимальная доходность.

С позиции законодательной разрешённости строительство подобного здания на данном участке соответствует действующим законодательным, нормативным актам в области застройки, зонирования, окружающей среды, уголовного кодекса и т.д.

Потенциальное использование здания в качестве жилого помещениями на первом этаже  физически осуществимо в данной местности. В здании можно расположить офисы .

С точки зрения экономической оправданности на данном участке можно построить 2 типа зданий: производственно – жилое и торговое, но учитывая  отсутствие большого потребительского спроса, оправданнее будет строительство жилого здания.

        С позиции максимальной доходности в данной местности сдача в аренду производственно – складского, административного или торгового здания, не принесет такой прибыли как при продаже квартир в многоэтажном жилом здании,  и продаже офисных помещений.

Наиболее целесообразно на данном земельном участке расположить жилое многоэтажное здание.

4.4 ОЦЕНКА РИСКОВ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

4.4.1. Виды и оценка рисков

Существует три основных класса рисков по иерархическим уровням экономики: экономический, социально-политический и фискально-монетарный.

1. Экономический риск - совокупность неопределенностей и непредсказуемостей возникающих при развитии экономики страны, региона и строительной отрасли.

На экономический риск влияют следующие пять факторов: труд, земля, капитал, менеджмент и информация.