Управление созданием объекта недвижимости. Организация строительства. Расчет нормативной продолжительности выполнения работ, страница 10

Тн=22м. – 100%

1 год    (131,75*3)/22   = 17,96   млн.руб.;

2 год    (131,75*12)/22 = 71,86   млн.руб.;

3 год    (131,75*7)/22   = 41,92 млн.руб.

Определение доходов:

Стоимость 1м² – 14,334 т.р.

ЧДС = (-17,96*1,18^-1)+(-14,52*1,18^-2)+(56,82*1,18^-3)=57,42 млн.руб.

Если  ЧДС > 0, то  проект  эффективен.

Если  ЧДС = 0, то  проект  не  прибылен  и  не  убыточен.

Если  ЧДС < 0, то  проект  отклоняется.

В данном варианте проект эффективен.

          2. Определение периода окупаемости инвестиций - это  период, за  который  отдача  на  вложенный  капитал  достигает  суммы  первоначальных  вложений. Первоначальные  вложения  включают  затраты  на  капитальное  строительство  и  эксплуатационные  расходы.

Период  окупаемости:

       _{n                                 n}

П_ок = ∑Р_n/(1+Е)ⁿ = ∑К₀,                                                    (…)

П_ок = 17,96+71,86+41,92=(115,50+115,50)*Х

Х=131,75/231 = 0,57 - часть  года, в  которой  заканчивается  продажа  квартир.

П_ок = 2+0,57 = 2,57 – грубый  расчет.

Точный  расчет периода окупаемости:

1 шаг:

определяется  сумма  первоначальных  инвестиций  с  учетом  ставки  дисконтирования.

  _t                      

∑К₀=17,96 * 0,84+71,86 * 0,72+41,92 * 0,6=90,50 млн. руб.

^k=1

2 шаг:

определяется  современная  величина  доходов  за  первые  2  года  строительства.

∑Р_кV^t = 1/1,18² * 57,34 = 41,25 млн. руб.

3шаг:

определяем  современную  величину  доходов  за  последние  3  года

∑Р_кV^t = 41,25 + 1/1,18³ * 98,74  = 101,45 млн. руб.

П_ок= 2+[(90,50 – 41,25)/101,45] =2,49 года

       3. Определение  внутренней  нормы  доходности.

ВНД – это норма  дисконта, при  которой  отдача  от  инвестиционного  проекта  равна  первоначальным  вложениям  в проект.

ВНД  зависит:

От  вида  вложений, региона,  страны  и  отрасли.

Складывается  из  базовой  процентной  ставки  (5% ) и  вложенных  надбавок  на  риск, связанный  с  дебиторской  задолженностью, спецификой  сектора  рынка  недвижимости,  с  валютными  рисками  и  рентабельностью  проекта. Расчет  включает  в  себя  использование  таблиц  для  расчета  ЧДС,  осуществляется  поиск  такого  коэффициента, при  котором  отдача  на  капитал равна  самому  капиталу, а  ВНД = 0.

 

Таблица  3.2.                              Расчет  ВНД                                                     

Период	Денежный поток	Расчет 1		Рассчет2
		V2=1/(1+0,15)t                                                           Е = 15%	ЧДС	V2=1/(1+0,4)t     Е =40%	ЧДС
1год	-17,96	0,86	-15,62	0,71	-12,75
2год	-14,52	0,76	-10,99	0,51	-7,41
3год	56,82	0,65	37,38	0,35	19,88

                                                          10,77                                    -0,28

ВНД=15+(40-15)*(10,77/(10,77+0,28))=39,36%.

Значение 39,36%. является  верхним  пределом  процентной  ставки, по  которой  фирма  может  пробрести  кредит  для  финансирования проекта  или  для  получения прибыли. Фирма  не  должна  брать  кредит  по  ставке  более, чем  39,36%..

         4. Расчет  индекса  рентабельности.

Индекс  рентабельности – отношение  всех  сумм   дисконтированных  доходов  по  проекту  к  суммам  всех  дисконтированных  затрат  по проекту.

          _{t                                    n}

Р_I=∑[Р_к/(1+Е)^к]/ [ ∑К₀/(1+Е)ⁿ]                                                 (..)

        ^{k=1                                 i=1}

Р_I=[(57,34/1,39)+(98,74/1,64)]/(17,96/1,18)+(71,86/1,39)+(41,92/1,64)=

1,10 > 1 , проект  эффективен.