Брокер – это лицензированный агент, в обязанности которого входят такие функции: поиск покупателя, ведение переговоров, оформление продажи или обмен, связанный с недвижимостью. Контракт между хозяином недвижимости и брокером представляет собой письменное соглашение, где определяются специфические задачи брокера.
Еще до начала поиска покупателя брокер продавца помогает хозяину недвижимости реально определить, первоначально запрашиваемую цену (listing price). Именно по этой цене недвижимость предлагается “на pынок”. Брокер ведет все переговоры, показывает дом покупателям, готовит документы для одобрения своим клиентом.
За свои услуги брокеры получают комиссионные, которые могут колебаться от 4 до 10 процентов от стоимости покупки. Нормой является и то, что услуги обоих брокеров оплачивает продавец. Иными словами, оба брокера оплачиваются из средств, поступивших от покупателя на счет продавца.
Основные договорные условия - это и форма финансирования сделки, и длительность периода, в течение которого хозяин обязан продать, а покупатель приобрести данную недвижимость.
Все эти детали записываются в документ, который называется “Контракт о купле-продаже недвижимости и расписка о предоплате (залоге)” (Purchase agreement and Deposit receipt) и в этой форме представляется продавцу.
В подавляющем большинстве случаев покупатель не может приобрести недвижимость за наличные: он оговаривает, что внесет задаток в 20 или 30 процентов, а за оставшейся суммой обратится в банк.
Чтобы сделка была совершена по всем правилам в США необходимо вмешательство беспристрастного третьего лица, которое доводит дело до конца. Таких механизмов в Америке два: адвокаты и эскроу компании, в функции которых входит обязанность следить за «правилами игры».
Эскроу компания — это регулируемая штатом корпорация, которая, получив от брокеров подписанный контракт, готовит еще один документ, называемый “инструкции эскроу
Занявшись сделкой, эскроу компания тут же заказывает “Отчет о состоянии титула” (Preliminary title report) у страховой компании, которая в дальнейшем будет страховать титул на эту покупку.
Когда все условия, сопутствующие (или препятствующие) сделке, устранены, эскроу компания готовит купчую за подписью продавца. Это основной документ, гарантирующий право владения недвижимостью.
Незыблемо правило: купчая должна точно и ясно идентифицировать землю, являющуюся предметом сделки. Обычно это достигается тем, что в ней указывается так называемый “юридический адрес” или “описание” (legal discription).
Когда у земли есть точный “юридический адрес”, недвижимость может быть либо приобретена, либо передана во владение. Есть два вида купчих: гарантированная и формальный отказ от нрава собственности.
Гарантированная купчая (“grant deed”) гарантирует, что владелец не продал предварительно свою недвижимость третьему лицу, что недвижимость свободна от каких бы то ни было закладных или долговых обязательств и, главное, обеспечивает покупателю вступление в права собственности и владения титулом сразу по завершении сделки.
Формальный отказ от права собственности (“guit claim deed”) чаще всего используется, когда возникают какие-либо проблемы в результате работы над титулом и их нужно устранить. Так, например, один из супругов может подписать подобный документ, чтобы подтвердить право другого на самостоятельное владение и распоряжение землей. Кроме того, в сделке могут присутствовать (а эскроу компания будет готовить и некоторые другие документы), списки всего того имущества, что продается вместе с домом, доверенность на пользование участком и т.п.
Наконец, все условия инструкций выполнены, деньги получены, купчая подписана. Для окончания сделки и “закрытия эскроу” необходимо сделать еще один важный шаг – зарегистрировать сделку.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.