Первый тип — “community property” (общесемейное владение Супруги имеют равные права на все имущество, нажитое во время брака Если на титуле в купчей стоят два имени и написано “community property”, каждый имеет ровно 50 процентов правна продажу своей доли или унаследование доли совладельца.
Второй тип – “tenancy by the entirety” (совместно-семейное владение Право на этот вид владения имеют только супружеские пары. Если один из супругов умирает, его (ее) доля автоматически переходит к другому супругу. Такой вид владения не допускает раздела или продажи имущества без согласия обоих супругов даже в случае развода. В случае же “community property”, каждая из сторон имеет право на продажу своей доли.
Третий тип – “joint tenancy” (общее владение) – позволяет совладельцам иметь неделимый интерес во всем имуществе, т.е. каждый из совладельцев может распоряжаться всей недвижимостью целиком, даже если ему (ей) принадлежит только 25 или скажем, 50 процентов По смерти одного совладельца имущество наследуется оставшимся, даже если он (она) не является мужем (женой) умершего
Четвертый тип – “tenancy in common” (совместное владение) – чаще всего используется деловыми партнерами, родственниками или посторонними лицами. Доля умерших совладельцев не переходит оставшимся, а наследуется семьей покойного. Доля эта может продаваться, передаваться в дар или завещаться третьим лицам без согласия остальных совладельцев. Если, скажем, имуществом в такой форме владеют более чем два партнера, закон подразумевает, что вес имеют равные доли, “если в купчей не оговорено иначе”.
В Россиитаких формы две: общая совместная собственность и общая долевая собственность.
Механизм покупки недвижимости в Америке коренным образом отличается от Российского варианта. У Американца больше шансов приобрести недвижимость в отличии у гражданина РФ, как в материальном, так и в правовом отношении. Права американца надежнее защищены т.к. он изначально работает с профессионалами брокерами, его задача только оплатить свою покупку. Здесь у гражданина Америки тоже нет проблем, в значительной степени задействована банковская система, ссуды, залоги, кредиты, все это активно используется, более того, без этого не обходится ни одна сделка. Гражданин же Российской Федерации более уязвим как в правовом, так и в финансовом отношении. Из-за отсутствия средств он начинает сам обходить все инстанции и наиболее часто оказывается обманут. Кредиты, ссуды в нашей стране слабо работают.
В американской системе регистрации круг участников отношений собственности гораздо шире. Помимо покупателя и продавца, существует круг третьих лиц, таких как брокер и эскроу-компании, без которых сделка с недвижимостью становится невозможной. Порядок регистрации существенно отличается от российского, как и пакетом документов, так и порядком действий и системой в целом. Полномочия учреждения государственной регистрации гораздо уже. Его задача занести данные о свершившейся сделке в банк данных, а проверку подлинности документов оставляют эскроу-компании.
Отличен и порядок приема документов. Вернее такого процесса в США вообще нет, весь пакет документов должен быть уже собран и одобрен эскроу-компанией и только после этого, передаются сведения на государственную регистрацию.
Форма заключения сделки также существенно отличается от Российского варианта. Если в России сделка в основном заключается в присутствии покупателя и продавца, то в США покупатель может и вовсе никогда не встретиться с продавцом, достаточно нотариально заверенной доверенности, наделяющей любое лицо выступать «юристом де-факто». Такое доверенное лицо вправе купить или продать недвижимость, совершая все формальности, но он не может переписать купчую на свое имя, согласно закону. Также узаконена деятельность брокера. В отличи от наших риэлтеров, брокер является не только посредником, но и оценщиком недвижимости, хотя он получает процент от сделки, он не сможет переоценить объект, так как его оценка сравнивается с оценкой брокера другой стороны. Если эти две оценки коренным образом отличается друг от друга, сделка не состоится, обе стороны должны представить оценочный отчет и сойтись на одной цене.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.