Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России

©1996г.   А. В. КУЗНЕЦОВ'

НЕМЕЦКИЙ ОПЫТ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ВОЗМОЖНОСТЬ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В РОССИИ

В действующем российском законодательстве, в том числе в ГК РФ (ст. 130, 131), заложены основы для создания и совершенствования правового института регистрации прав на недвижимость, основной составляющей которого является нормативное регулирование, связанное с учреждением и ведением поземельной книги. Правовой институт регистрации прав на недвижимость представляет собой систему правовых норм, которые должны регулировать комплекс отношений, складывающихся по поводу государственной регистрации вещных прав на недвижимость, обременении, ограничений и сделок с недвижимостью между участниками отношений регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А поскольку участниками этих '   отношений являются собственники недвижимости и законные владельцы других вещных прав на нее, включая граждан РФ, лиц без гражданства, иностранных граждан, российские и иностранные юридические лица, международные организация, государственные органы и органы местного самоуправления, с одной стороны, и органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество - с другой, то от того, насколько ясно и комплексно законодатель разработает нормативное регулирование этой сферы, будет во многом зависеть эффективность хозяйственной жизни государства и гарантии защиты участников гражданского правового оборота.

Правовой институт поземельной книги в центральной Европе имеет давнюю историю и опыт. К государствам, в которых утвердился центральное вропейский тип поземельных книг, относятся Австрия, Германия, Лихтенштейн, Швейцария, Польша, Чехия, Венгрия, Словакия. От того, какие принципы будут положены в основу модели регистрации прав на недвижимость в России, напрямую зависит степень защиты прав собственников, уровень их расходов по оформлению и защите своих прав, динамичность оборота недвижимости. В связи с этим в настоящее время российские ученые и практики изучают соответствующий зарубежный опыт правового регулирования регистрации прав на недвижимость. В частности, в ряде областей России Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству РФ реализуются проекты с участием партнеров из зарубежных государств при поддержке Мирового банка по совершенствованию системы ведения кадастра земельных участков, а в Тульской области в рамках эксперимента в агропромышленном комплексе в течение полутора лет ведется работа по проекту "Создание системы управления кадастром, поземельной книгой и землеустройством" с участием немецких специалистов в области права и землеустройства. Немецкий партнер был выбран не случайно. Ныне действующему германскому Закону о поземельной книге от 24 марта 1897 г. исполняется сто лет, а правовое регулирование регистрации земли насчитывает в этом государстве более давнюю историю. В германском правовом институте регистрации прав на недвижимость не устанавливается особого правового режима и особых правил регистрации в зависимости от объекта земельной собственности. Правила, связанные с государственной регистрацией земельной недвижимости едины в отношении всех объектов недвижимости, будь то земельный участок сельскохозяйственного назначения, участок под застройку, земельный участок с жилым домом или квартира.

»

Система нормативного регулирования регистрации прав на земельную недви жимость в Германии представляет собой совокупность материальных и процессуальных правовых норм. Правовые нормы, устанавливающие компетенцию государственных органов, ответственных за ведение поземельной книги, форму поземельной книги, порядок ее заполнения и внесения изменений, обозначаются как нормы процессуального права. Его источниками являются Закон о поземельной книге от 24 марта 1897 г. (в ред. от 5 августа 1935 г.), дополнительное постановление к Закону от 8 августа 1935 г.. Порядок по ведению поземельной книги от 8 августа

1935 г., Инструкция по деятельности ведомств поземельной книги от 25 февраля

1936 г.. Закон о мероприятиях в области поземельной книги от 20 декабря 1963 г.

Нормы материального права института регистрации прав на недвижимость определяют наличие предпосылок, необходимых для действительности вещной сделки. Они содержатся в основном в Германском гражданском уложении (ГТУ) от 18 августа 1896 г. Любое изменение правового состояния предполагает осуществление акта волеизъявления субъектов, который имеет правовые последствия. Однако для того, чтобы произошли правовые изменения вещного характера, необходимо наряду с волеизъявлением сторон наличие внешне проявляющегося события. В случае сделки с движимой вещью подобным событием является передача вещи (§ 1205 ГГУ). Если речь идет о сделке с недвижимостью, то таким внешним событием будет осуществление регистрационной записи в поземельной книге (§ 873, 875 ГТУ). Нормы материального и процессуального права института регистрации прав на недвижимость переплетаются и дополняют друг друга. Так, если для осуществления правового изменения в случае сделки § 873 ГГУ требует согласия сторон и осуществления регистрационной записи, то в данном случае формальный акт - осуществление регистрационной записи - является неотделимой составной частью, обусловливающей действительность сделки, которая регулируется нормой материального права.

Поземельная книга представляет собой государственный ведомственный регистр по учету земельных участков и прав на них. В данный регистр вносятся земельные участки, которые находятся в частном владении и, как правило, в большей степени принимают участие в земельном обороте. Земельные участки, принадлежащие государству, также могут быть зарегистрированы в поземельной книге, если предполагается, что они будут участвовать в правовом обороте.