Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России, страница 4

При формировании поземельной книги за основу берется земельный участок. каждый земельный участок ведется так называемый листок поземельной кнк (предл. 1 абз. 1 § 3 Закона о поземельной книге). На листке могут быть з5ф гистрированы несколько земельных участков, принадлежащих одному собственная Листок поземельной книги состоит из четырех разделов: инвентаризационной ons^ раздела 1, раздела 2, раздела 3. В инвентаризационной описи отражается информаж|

о земельном участке, указываются его точные адресные ориентиры, площадь, вид использования, кадастровый номер, кадастровая карта, на которой данный участок обозначен. В инвентаризационной описи предусмотрены также столбцы для регистрации прихода и расхода земельных участков с указанием, с какого листка земельный участок был перенесен или на какой листок отошел земельный участок, а также дата регистрации изменения. В разд. 1 указываются собственники участка, их фамилия, имя, дата рождения (для юридического лица - его наименование) и документ, в котором отражаются основания приобретения права собственности на участок. Раздел 2 отведен для регистрации сервитутов и ограничений, раздел 3 - для регистрации ипотек. Технически два последних раздела можно было бы объединить в один, но поскольку залоговые операции встречаются в практике намного чаще, чем иные обременения участка, было решено выделить для ипотек отдельное место на листке поземельной книги. К каждому листку поземельной книги дополнительно ведется приложение -- акт поземельной книги, который представляет собой совокупность всех правоустанавливающих документов, на основании которых происходили изменения правового" состояния объекта недвижимости, отраженные на листке поземельной книги: договора купли-продажи, выписки из решений суда и пр. Каждый акт имеет индивидуальный номер, идентичный номеру листка поземельной книги. Листки поземельной книги собраны в тома, которые объединяют земельные участки в пределах муниципалитета.

Принципы поземельной книги

Принцип общественного доверия поземельной книге получил законодательное закрепление в § 892 ГТУ. Согласно этому параграфу добросовестный приобретатель может быть в каждом случае уверен, что содержание поземельной книги реально отражает совокупность прав, имеющихся в отношении данного объекта, недвижимости, и, таким образом, с приобретением земельного участка он приобретает только те права, которые зарегистрированы в поземельной книге. Ограничения каких-либо прав приобретателя земельного участка действуют по отношению к нему только в том случае, если они зарегистрированы в поземельной книге или если они известны приобретателю (предл. 2 абз. 1 § 892).

Принцип доступности содержания поземельной книги. Содержание поземельной книги Германии не является полностью закрытым для доступа заинтересованных лиц. По этому поводу в Законе о поземельной книге содержится норма, согласно которой с содержанием поземельной книги имеет право ознакомиться каждый, кто может предоставить обоснование своего интереса (абз. 1 § 12). Интерес при этом не должен основываться на праве, он может быть экономическим, публичным и пр. Среди немецких ученых существует мнение, что в данном случае под публичным интересом может также иметься в виду "демократическая контрольная функция прессы'⁴. Однако, как правило, судьи поземельной книги толкуют настоящее положение более узко и утверждают, что в подобных случаях в ознакомлении с содержанием поземельной книги скорее всего будет отказано. В практике чаще всего заинтересованная сторона знакомится с содержанием поземельной книги через нотариуса или представляя в ведомство поземельной книги соответствующее разрешение от собственника земельного участка. Доступным для ознакомления является не только содержание листка поземельной книги, но и акта поземельной книги. Право на просмотр содержания дополняется правом требовать изготовления выписок из поземельной книги (абз. 2, 3 § 12 Закона о поземельной книге, далее в тексте ссылки на статьи названного закона). Решение о возможности просмотра содержания поземельной книги в каждом конкретном случае принимается регистратором, в ведении которого находится земельный округ, где расположен земельный участок.