Немецкий опыт регистрации прав на земельные участки и возможность его использования в России, страница 2

Цели создания поземельной книги

Их можно разделить на цели, направленные на обеспечение частных и публичных интересов. Государство, создавая систему регистрации недвижимости и прав на нее, стремится, во-первых упорядочить взаимоотношения, складывающиеся в обществе по поводу оборота недвижимости. Во-вторых, оно заинтересовано в точной информации по объемам владения предметами недвижимости отдельными гражданами и другими субъектами гражданского правового оборота, чтобы взимать налоги. В-третьих, государство и организации публичного права заинтересованы в быстром осуществлении разнообразных проектов для удовлетворения общественных интересов, например строительства автодорог, школ, спортивных сооружений, закладки парков и пр. Время, необходимое для реализации проектов, связанных с перераспределением земельной собственности, значительно зависит от возможности у государства быстрого доступа к информации о фактическом распределении земельной собственности в определенном регионе и имеющихся правах на недвижимость, расположенную на территории осуществления проекта.

Что касается частных потребностей, то здесь на первый план выходит цель обеспечения правовой защиты интересов отдельных граждан в сфере права собственности на землю и иных вещных прав. Поземельная книга дает информацию о полном объеме вещных прав, которые связаны с конкретным земельным участком. Таким образом, с помощью документального отражения в едином реестре

гарантируется одинаково эффективная правовая защита собственнику земельного участка, кредитному учреждению, в пользу которого установлена ипотека на объект недвижимости, правообладателю сервитута и пр. Поземельная книга вносит решающий вклад в создание рынка долгосрочных кредитов, который основывается на правовом обеспечении требований кредитодателя.

Ведомство поземельной книги

В § 1 Закона о поземельной книге определяется компетентное государственное учреждение, ответственное за ведение поземельной книги. Она ведется при ведомственных судах (судах первой инстанции) и находится в ведении внеисковой юрисдикции, а не органов управления. Это означает, что с организационной точки зрения ведомство поземельной книги является частью ведомственного суда. которому в силу закона переданы все полномочия по регистрации прав на земельную недвижимость. Подобная организация поземельной книги при судах имеет принципиальное значение, поскольку таким образом регистрация прав на недвижимость становится неподведомственной контролю органов исполнительной власти, что исключает произвол и конъюнктурность в процессе регистрации. Ведомственный суд ответствен в пространственном отношении за все земельные участки, находящиеся на подведомственной ему территории (§ 1 абз. 1 Закона о поземельной книге). По соображениям удобства организации работы и большей наглядности территории разбиваются на округа поземельной книги, границы которых. как правило, соответствуют границам муниципалитетов (§ 1 Порядка по ведению поземельной книги). Согласно § 72 Закона о поземельной книге жалобы по поводу деятельности или бездеятельности ведомств поземельной книги подаются в суд соответствующей федеральной земли.

Статус регистратора

Регистрацией правовых изменений в ведомстве поземельной книги занимаются либо судьи поземельной книги, либо служащие суда - регистраторы, которым после соответствующего специального обучения передаются судейские функции в области внеисковой юрисдикции. Деятельность регистраторов, таким образом, относится к сфере юрисдикции, и не основывается на управленческих принципах. Так, например, президент земельного суда не может отдать распоряжение регистратору осуществлять или не осуществлять регистрацию конкретного правового изменения. Деятельность, права и обязанности регистратора регулируются Законом о регистраторе. Согласно § 9 настоящего Закона регистратор независим при принятии решений по регистрации. Против решения регистратора может быть выдвинуто заявление о пересмотре решения. В случае, если ни регистратор поземельной книги, ни судья не изменили принятого решения, выдвинутое заявление автоматически приобретает характер жалобы (в суд федеральной земли). Ответственность за ошибки, совершенные судьей поземельной книги, регистратором и иными служащими ведомства поземельной книги, несет государство.