Восточный округ выделяется среди других округов своей благоприятной экологической обстановкой, так как уровень загрязнения ослабляется большим количеством зеленых насаждений. Площадь всех зеленых насаждений округа, включая внутриквартальное озеленение, составляет более 9 тысяч га. Здесь расположен национальный парк «Лосиный остров», Сокольнический и Измайловский парки, усадьбы «Кусково» и «Измайлово», множество церквей, что в свою очередь тоже накладывает свой отпечаток на формирование цены некоторых сегментов рынка.
Теперь необходимо перейти к непосредственно сегментации 16 районов округа, который включает в себя: Богородское, Вешняки, Восточное Измайлово, Восточный, Гольяново, Ивановское, Измайлово, Косино-Ухтомский, Метрогородок, Новогиреево, Новокосино, Перово, Преображенское, Северное Измайлово, Соколиная Гора, Сокольники.
Следует понимать, что однозначно определить сегментацию недвижимости крайне сложно и, что в каждом районе может присутствовать по несколько видов сегментов. Таким образом, будем считать, что в районах, где недвижимость в среднем оценивается менее 5 млн. рублей за объект будем называть экономическим сегментом; районы, где цена за объект жилой недвижимости варьируется от 5 до 15 млн. рублей – бизнес или комфорт классом; следовательно, вся остальная недвижимость с ценой больше 15 млн. расценивается как недвижимость премиум класса.
Таким образом, ниже представлен вариант районирования составляющих Восточного Административного Округа по сегментам:
Жилая недвижимость эконом класса – районы Новогиреево, Новокосино, Косино-Ухтомский, Северное Измайлово, Ивановское, Вешняки, Метрогородок, Гольяново.
Бизнес/комфорт класс – Соколиная гора, Богородское, Преображенское, Перово, Измайлово
Премиум класс – Сокольники.
Заявленные промежутки времени для анализа (2000 – 2008 – 2014) связаны с событиями, имевшими место быть в Российской экономике. Поскольку в 90-х годах прошлого столетия было крайне сложно отследить и задокументировать цену и права на недвижимость, мы начинаем анализ с 2000 г. Далее мы будем рассматривать докризисный период развития и становления рынка жилой недвижимости, кризисный и посткризисный периоды. Основываясь на сделанной работе, перед нами стоит задача определить некоторые тренды развития сегментов.
Часть I: Развитие рынка жилой недвижимости в 2000 – 2008 гг.
Прежде всего, необходимо отметить, что данный временной интервал выбран неслучайно. Связано это с тем, что до 2000 г. в Росси, и в Москве в частности, было крайне сложно отследить все операции с недвижимостью, а так же адекватно структурировать спрос и предложение по сегментам. Таким образом, принято считать началом становления рынка недвижимости начало нулевых годов текущего столетия. С экономической точки зрения, данный интервал так же представляет собой научный интерес, т.к. включает в себя кризисный этап в общей экономической конъектуре, что возможно позволит сделать некоторые выводы о факторах, влияющих на формирование рынка.
Ввод жилья.
Начиная с 2000 и до конца 2007 года, в Москве наблюдалось ежегодное увеличение объемов строительства жилья. В среднем за период 2000-2007гг. прирост новых объектов составлял 5%. Максимальный рост числа новостроек в столице наблюдался в 2001-2003гг. Начиная с 2004 года, темпы ежегодного увеличения строительства снизились до 2% в год. В 2008 году было запланировано ввести в эксплуатацию 5 300тыс.м2 жилья, что на 10% больше, по сравнению с 2007 годом. Однако по результатам 2008 года, данный показатель достигнут не был и ввод жилья составил 61,9% от запланированного объема.
Рисунок
1
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.