· ставка д-да по облигациям внешнего валютного займа (еврооблигации),
· % ставка по валютным депозитам Сбербанка РФ.
Последние 2 пункта исп-ся, если расчеты осущ-ся в валюте.
* %-на ставка по рублевым депозитам для ф/л банков высокой категории надежности.
20. Заключительные поправки в рамках сравнительного подхода.
При расчете и внесении поправок удобнее работать не со ст-тью всего объекта, а со ст-тью единицу сравнения. Выбор единицы сравнения зависит от сегмента рынка недв-ти. При оценке незастроенных зем участков исп-ся след единицу сравнения:
- ц. за 1 га – при оценке с/х и лесных земель, пром зон,
- ц. за 1 сотку (100м2) – при продаже садоводческих и дачных объединений,
- ц. за 1 м2 – при продаже земли в центре городов или под коммерч застройку. При оценке застроенных участков ц. за 1 м2 общей площади или площади, сдаваемой в аренду, при оценке офисных, торговых помещений, гостиниц
- ц. за 1 м3 – при оценке складских и помещений, элеваторов.
- ц. за единицу, приносящую доход в ресторанах, театрах, спортивных комплексах – 1 посадочное место, для гаражей и автостоянок – место парковки 1 а/м.
После выбора ед-цы сравнения необходимо опр-ть элементы сравнения, по которых проводится корректировка. При сравнении объектов недв-ти обычно рассматриваются 8 элементов сравнения:
1) оцениваемые права собств-ти,
2) условия фин расчетов приобретения недв-ти,
3) условия продажи, т.е. нетипичные для рынка отношения м/у продавцом и пок-лем. нетипичный срок экспозиции, срочная потребность в деньгах и др вынужд обстоятельства.
4) дата продажи – выявл-ся влияние инфляции. а также сезонные и циклические колебания на рынке недв-ти.
5) местоположение – при расчете корректировки учитывают назначение оцениваемого объекта недв-ти,
6) физ хар-ки объекта недв-ти – возврат и степень изношенности зданий или сооружений. вид использованных строит материалов, размер и форма зе участка и др.,
7) эк хар-ка. условия и сроки аренды, величина арендной платы и др.
8) наличие движимого им-ва – если в цену продажи входит движ им-во, то его ст-ть искл-ся из цены продажи недв-ти.
В завис-ти от отношения цены к единице сравнения все корректировки делятся на %-ные и денежные, а ден корректировки – на относительные и абсолютные.
1) процентные корректировки изменяют ст-ть объекта на опр коэф-т и вносятся путем умножения цены продажи объекта – аналога на данный коэф-т:
Vан = Цан * П% = (Vед * Кед) * П%, где Vан – скоррект цена продажи объекта – аналога, Цан – цена продажи, П% - поправка процента, Vед – ст-ть единицы сравнения, Кед – кол-во единицы сравнения.
Процентная поправка отн-ся к коррект-ке на местоположение, износ и время продажи.
1) денежные относ поправки изменяю ст-ть одной ед-цы сравнения на опр сумму:
Vан = (Vед * Кед) + (Пед * Кед) = (Vед + Пден) * Кед, где Пден – поправка ден относительная. К относ ден поправкам относят корректировки на проведение косметич ремонта и масштаб объекта недвиж-ти. На рынке сущ-ет разл спрос на помещения, сущ-ет оптим площадь, ст-ть которой наибольшая. Любое отклонение от этой площади снижает цену.
2) денежные абс поправки изменят цену продажи объекта – аналога на опр абс сумму:
Vан = Цан + Пабс, где Пабс – поправка абс денежная. к абсолютным ден поправкам отн-ся корректировки, учитывающие доп улучшение (наличие гаража, автостоянки, бассейна и т.д.).
Величина корректировок м.б. рассчитана методом парных продаж, на основе стат анализа и экспертным методом.
21. Коэффициент бета.
К бета представляет собой меру риска. На фондовом рынке выделяются 2 вида риска: специфический для конкретной компании, который еще называют «несистем риск» (определяется микроэкон факт), и общерыночный, характерный для всех компаний, акции кот находятся в обращ, называемый «систем риск» (определяется макроэк факт). В модели оценки кап активов при помощи К бета определяется величина сист риска. Рассчитывается бета исходя из амплитуды колебаний общей доходности акций конкр компании по сравн с общей дох-тью фондового рынка в целом.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.