Оценка рыночной стоимости земельных участков. Доходный подход. Сравнительный подход. Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Основные методические положения оценки земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельных участков

Доходный подход

Сравнительный подход

Проблема определения коэффициента капитализации в рамка реализации техники выделения земельной ренты

Проблема определения рыночной стоимости земельного участка в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Проблема выделения дохода Предпринимателя при реализации техники выделения земельной ренты

Проблема выделения стоимости земельного участка из стоимости объекта недвижимости

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Исходная ситуация земельный участок, расположенный в Сахалинской области, около поселка Пригородное, общей площадью 200 000 кв.м.

Объект оценки

Увеличение ставки арендной платы за земельный участок в 100 раз администрацией местного органа власти

Необходимость проведения оценки

2

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Анализ рыночных данных, необходимых для расчета рыночной стоимости земельного участка

Рынок недвижимости

Рынок земли

Рынок свободных земельных участков для строительства недвижимости на продажу

Рынок жилой недвижимости

Рынок участков под индивидуальное жилое строительство

Рынок коммерческой недвижимости

Наиболее развит

Неразвитый рынок

Наименее развитый сегмент

Наиболее развитый сегмент

Рынок аренды земли

Совершенно неразвит

3

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Технология оценки земельного участка

1. Отбор земельных участков промышленного назначения в субъектах РФ с известными рыночными ценами. 2. Отбор земельных участков под ИЖЗ с известными рыночными ценами и расположенных вблизи отобранных земельных участков промышленности. 3. Сбор и анализ данных по кадастровой стоимости земель поселений под промышленными объектами. 4.  Расчет мультипликаторов «цена 1 кв.м земельного участка под ИЖЗ/цена 1 кв.м земельного участка промышленного назначения», «кадастровая стоимость 1 кв.м земель поселений под промышленными объектами/цена 1 кв.м земельного участка промышленного назначения». 5.  Проведение статистического анализа связи между рыночной стоимостью 1 кв. м. земельных участков промышленного назначения и земельных участков под ИЖЗ и рыночной стоимостью 1 кв. м. земельных участков промышленного назначения и кадастровой стоимостью земель поселений под промышленными объектами. 6. Определение стоимости земельных участков под ИЖЗ и кадастровой стоимости участков в районе местоположения оцениваемого земельного участка. 8.  Построение модели расчета. 9. Расчет рыночной стоимости земельного участка. 10. Расчет размера арендной платы.

4

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Анализ рыночной информации по острову Сахалин

Анализ цен на земельные участки под ИЖЗ

Анализ цен на жилую недвижимость

Анализ кадастровой стоимости земель поселений под промышленной застройкой

Анализ цен на земельные участки промышленного назначения

Кадастровая стоимость земель промышленности в п. Пригородное – 1 долл. США/ кв.м.

Средняя цена 1 кв.м. жилой недвижимости г. Сахалин – 750 долл. США/ кв.м.

Средняя цена 1 кв.м. земельных участков под ИЖЗ – 9 долл. США/ кв.м.

Не выявлено предложений на продажу

5

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Определение средней цены 1 кв.м. земельных участков под ИЖЗ

6

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Определение средней цены 1 кв.м. жилой недвижимости г. Южно-Сахалинск

7

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Анализ рыночной информации по субъектам РФ

Анализ кадастровой стоимости земель поселений под промышленную застройку

Анализ рыночных цен на земельные под индивидуальную жилую застройку

Анализ рыночных цен на земельные участки промышленного

12 субъектов РФ

12 субъектов РФ

12 субъектов РФ

8

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Фрагмент выборки «Анализ рыночных цен на земельные участки промышленного назначения»

9

Количество объектов в выборке - 40

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Фрагмент выборки «Анализ рыночных цен на земельные участки под ИЖС»

10

Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации

Расчет мультипликаторов

Мультипликатор «Рыночная цена земельных участков под ИЖЗ к цене земельных участков промышленного назначение»

Мультипликатор «Кадастровая стоимость к цене земельных участков промышленного назначения»

Среднее значение мультипликатора – 0,68

Среднее значение мультипликатора – 1, 68

11