Экономика и менеджмент \ Оценка стоимости земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельных участков. Доходный подход. Сравнительный подход. Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации, страница 3

  1. Определение величины выручки.
  2. Определение величины операционных издержек.
  3. Расчет прибыли.
  4. Определение стоимости улучшений.
  5. Определение коэффициента капитализации для улучшений.
  6. Определение дохода на улучшения.
  7. Определение дохода к распределению между собственником земельного участка и предпринимателем.
  8. Определение дохода, приходящегося на земельный участок.
  9. Определение коэффициента капитализации для земельного участка.
  10. Расчет рыночной стоимости земельного участка.

22

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Техника выделения земельной ренты

Расчет выручки от реализации

Оценка земельного участка, расположенного под объектом дорожного сервиса (АЗС) вне черты поселения, расположенного в Республике Башкортостан на федеральной трассе М-5

23

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Техника выделения земельной ренты

Оценка земельного участка, расположенного под объектом дорожного сервиса (АЗС) вне черты поселения, расположенного в Республике Башкортостан на федеральной трассе М-5

Расчет операционных расходов

24

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Техника выделения земельной ренты

Оценка земельного участка, расположенного под объектом дорожного сервиса (АЗС) вне черты поселения, расположенного в Республике Башкортостан на федеральной трассе М-5

Определение стоимости улучшений производилось с использование информации интернет-сайта www.

Стоимость улучшений составляет 2 685 907 руб.

25

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Техника выделения земельной ренты

Расчет коэффициента капитализации

R=I/V

V=I/R

26

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Техника выделения земельной ренты

Расчет коэффициента капитализации

Ранг инвестиционного потенциала, определен на основании рейтинга Регионы России, составляемого Рейтинговым Агентством «Эксперт РА»

27

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Техника выделения земельной ренты

Расчет коэффициента капитализации

28

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Техника выделения земельной ренты

Расчет коэффициента капитализации

Расчет корректировки на риск инвестирования

1 + (Ранг инвестиционного потенциала региона / Количество регионов, участвующих в рейтинге (89 субъектов РФ))

1 + 15/89 = 1,1685

Расчет коэффициента капитализации для недвижимости (среднее значение для Республики Башкортостан)

15% х 1,1685 = 17,53%

Для оцениваемой недвижимости корректировка на локальные риски не производилась, в виду отсутствия специфических локальных рисков для объекта, поэтому величины коэффициента капитализации составила 17,53%

29

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Распределение дохода между Предпринимателем и Собственником земельного участка

Правило Бегунка1

Соглашение, достигнутое между Собственником земельного участка и Предпринимателем, - событие, создающее стоимость земельного участка

Стоимость создаваемая объектом должна быть справедливо распределена между Предпринимателем и Собственником земельного участка

25% дохода приходится на Собственника земельного участка (25% - 33% диапазон дохода, приходящегося на Собственника земельного участка)

75% дохода приходится на Предпринимателя (75% - 67% диапазон дохода, приходящегося на Предпринимателя)

30

1См. Приложение № 1. Выдержки из книги Козырева А.Н., Макарова В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. – М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003.

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Объяснение Правила Бегунка1

Простейшее объяснение

«Это так потому, что так принято»-есть устойчивый обычай делового оборота.

75 процентов работы по преодолению пути от необработанной земли до готового продукта будет сделано Предпринимателем, но в основе всего производственного процесса лежит земля

Объяснение с позиции действующего предприятия

Наличие земельного участка – четвертая часть пути к конечному продукту. Наличие земельного участка – один шаг. Создание производства на земельном участке – второй шаг. Третий и четвертый шаг – производство и продажа продукции

Объяснение с позиции одной четвертой Пути

Предприниматель, используя ресурс земельного участка, является активным звеном в системе формирования выгоды («Правила создает тот, кто имеет золото»).

Объяснение с позиции Золотого правила

Для стимулирования Предпринимателя к осуществлению деятельности на земельном участке он должен быть убежден в 3-кратной отдаче на вложенный капитал в предположении, что все идет согласно плану

Объяснение с позиции 3-кратного стимула

1. Козырев А.Н., Макаров В.Л. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. – М.: РИЦ ГШ ВС РФ, 2003.

31

Примеры практической реализации методов доходного подхода

Техника выделения земельной ренты

Оценка земельного участка, расположенного под объектом дорожного сервиса (АЗС) вне черты поселения, расположенного в Республике Башкортостан на федеральной трассе М-5

32

Скачать файл