Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации
Проведение статистического анализа связи
Анализ связи между рыночной стоимостью 1 кв. м. земельных участков промышленного назначения и земельных участков под индивидуальную жилую застройку
Связь статистически значима
12
Используется в дальнейших расчетах
Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации
Проведение статистического анализа связи
Анализ связи между рыночной стоимостью 1 кв. м. земельных участков промышленного назначения и кадастровой стоимостью 1 кв.м. земель поселений под промышленными объектами.
Связь статистически не значима (R-квадрат 0,12)
Не используется в дальнейших расчетах
13
Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации
Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе мультипликатора «Рыночная цена земельных участков под ИЖЗ к цене земельных участков промышленного назначения» 9/1,68 = 5 долл. США/ кв.м.
Расчет рыночной стоимости земельного участка на основе линейного уравнения связи Y = 0,3792+0,5816Х = 0,3792+0,5816х9 = 5,6 долл. США/ кв.м.
Рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка промышленного назначения для пригорода г. Южно-Сахалинск составляет 5,6 долл. США/ кв.м.
14
Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации
Оцениваемый земельный участок значительно удален от пригородной зоны г. Южно-Сахалинск.
Корректировка рыночной стоимости 1 кв.м. 5,6 долл. США на местоположение 0,53
Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка – 5,6 х 0,53 = 3 долл. США/ кв.м. или 600 000 долл. США
15
Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации
Расчет корректировки на местоположение
Сбор информации о рыночных ценах на жилую недвижимость в г. Южно-Сахалинск и расчет средней рыночной цены жилой недвижимости г. Южно-Сахалинск. Средняя рыночная цена жилой недвижимости г. Южно-Сахалинск – 750 долл. США/ кв.м.
Сбор информации о рыночных ценах на жилую недвижимость в г. Корсаков (район расположения оцениваемого земельного участка) и расчет средней рыночной цены жилой недвижимости г. Корсаков. Средняя рыночная цена жилой недвижимости г. Корсаков – 400 долл. США/ кв.м.
Расчет мультипликатора как соотношения средней рыночной цены жилой недвижимости г. Южно-Сахалинск и средней рыночной цены жилой недвижимости г. Корсаков. 400 / 750 = 0,53
16
Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации
Определение средней цены 1 кв.м. жилой недвижимости г. Корсаков
17
Пример оценки земельных участков промышленности в условиях слабой обеспеченности рыночной информации
Расчет арендной платы за оцениваемый земельный участок
Расчет Чистого Операционного Дохода Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка х Коэффициент Капитализации Чистый Операционный Доход = 600 000 х 0,2 = 120 000 долл. США/ год
Расчет Действительного Валового Дохода Чистый Операционные Доход + Операционные расходы (земельный налог) Действительный Валовой Доход = 120 000 + 50 000 = 170 000 долл. США/ год
Расчет арендной платы за земельный участок Действительный Валовой Доход/ (1-Коэффициент недоиспользования) Уровень недоиспользования определен на уровне 5 % потерь, которые могут возникнуть при возможной смене арендаторов и недополучения арендной платы. Величина коэффициента недоиспользования составляет 0,05. Арендная плата за земельный участок = 170 000 / (1-0,05) = 178 950 долл. США/ год
18
Проблемы практической реализации методов сравнительного подхода
Практические аспекты выделения стоимости земельного участка из стоимости объекта недвижимости
Анализ доли земельных участков в стоимость объекта недвижимости (на основании расчетных данных, полученных в ходе проведения оценки)
Анализ связи между плотностью застройки земельного участка и доли земельного участка в стоимость объекта недвижимости
Расчет доли земельного участка на основании данных о плотности застройки земельного участка
19
Проблемы практической реализации методов сравнительного подхода
Практические аспекты выделения стоимости земельного участка из стоимости объекта недвижимости
Фрагмент выборки «Анализ связи между плотностью застройки и долей земельного участка»
20
Проблемы практической реализации методов сравнительного подхода
Практические аспекты выделения стоимости земельного участка из стоимости объекта недвижимости
Связь между плотностью застройки земельного участка и долей земельного участка статистически значима (R-квадрат 0,77).
Используя данные о доли земельного участка в объекте недвижимости и уравнение связи возможно выделение стоимости земельного участка из объекта недвижимости
21
Примеры практической реализации методов доходного подхода
Техника выделения земельной ренты
Алгоритм реализации техники выделения земельной ренты
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.