Природный ресурс. Особенности земли как товара. Земельный участок. Незастроенный земельный участок. Незавершенный строительством ЗУ

Учебные материалы

Курса «Оценка стоимости земельных участков» Москва

1

ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
• К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
• К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2

ЗЕМЛЯ

Природный ресурс

Недвижимое имущество характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций не всегда связанных с извлечением дохода составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка

3

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

4

ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЛИ КАК ТОВАРА

• Ограниченность и невосполнимость земли
• Долговечность
• Многофункциональность использования
• Уникальность земли
• Ограниченность в способах использования

5

ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Земельный кодекс Российской Федерации Статья 6. Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

6

КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Земельный участок

Незастроенный

Застроенный

Незавершенный строительством

7

Незастроенный земельный участок

• с полным комплектом документов;
• с неполным комплектом документов;
• документация отсутствует (утрачена).

8

Незавершенный строительством ЗУ

• имеется часть или полный комплект документации, физических изменений земельного участка нет;
• имеется комплект документации, проведены работы нулевого цикла;
• имеется комплект документации, часть зданий и сооружений с различной степенью готовности;
• имеется готовое здание, нет необходимой документации.

9

Застроенный земельный участок

• земельный участок с одним зданием с тем же правовым титулом;
• земельный участок с одним зданием с иным правовым титулом;
• земельный участок с несколькими зданиями и сооружениями;
• земельный участок с частью здания и сооружения.

10

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

• Правовые формы землепользования:
• собственность
• пожизненное наследуемое владение
• постоянное (бессрочное) пользование
• безвозмездное срочное пользование
• аренда
• сервитут
• Экономический оборот земли:
• купля - продажа
• аренда
• залог
• дарение

11

ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Права на землю

Право собственности

Иные вещные права

Обязательственные права

Постоянное (бессрочное) пользование

Аренда

Пожизненное наследуемое владение

Безвозмездное срочное пользование

Сервитут

Прочие

12

Право собственности

Публичная собственность

Частная собственность

Общая собственность

Государственная собственность

Собственность граждан

Совместная

Собственность Российской Федерации

Собственность иностранных граждан

Долевая

Собственность юридических лиц

Собственность субъекта РФ

Муниципальная собственность

Собственность иностранных юридических лиц

Собственность коммерческих организаций (ОАО, ЗАО, ООО и др.)

Собственность некоммерческих организаций

13

Функции права собственности

Владение – фактическое обладание землей путем: - отвода участка на местности; - перенесение в натуру проектов землеустройства; - создание зон с особыми условиями использования; - возведения межевых линий, знаков, заборов; - охраны от посягательств на участок; - учета земель на балансе предприятия или в хозяйстве гражданина; - государственной регистрации права собственности, аренды.

Пользование – извлечение из земли полезных свойств или дохода другим путем: - свободного хозяйствования; - рациональной организации территории; - защиты земель от процессов разрушения, загрязнения, и заражения вредителями; - использования имеющихся на участке общих полезных ископаемых, торфа, воды и др.; - получение доходов или ренты; - иным способом

Распоряжение – определение юридической судьбы участка путем: 1) Изменения статуса участка: - перевод из одной категории в другую; - установление определенного порядка пользования; - возведение строений на участке. 2) Изменение состава лиц-собственников, владельцев и пользователей участка: - отчуждение участка; - передача в аренду и т.п.; - невозможность существования бесхозных участков.

Могут быть сосредоточены у одного собственника или разделены между различными субъектами

14

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

СИСТЕМЫ РЕГИСТРАЦИИ

15

РЫНОК ЗЕМЛИ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Первичный рынок: формируется предложением Государственной и муниципальной собственности Вторичный рынок: формируется предложением частной собственности Сегменты рынка: жилье, земля, нежилые здания, сооружения - аренда, собственность Особенность рынка недвижимости: инерционность

16

ХАРАКТЕРИСТИКА СЕГМЕНТОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Жилищная недвижимость Приватизация жилья, рынок жилья, рост индивидуального жилищного строительства, земля под индивидуальным жильем - в собственности граждан Промышленная и коммерческая недвижимость Приватизация предприятий и строений, узкий рынок коммерческой недвижимости Земельные участки Приватизация земельных участков только под индивидуальной жилищной застройкой, узкий рынок этих земельных участков, земля под приватизированными предприятиями и строениями в аренде или пользовании (ограниченные случаи выкупа в собственность), земля под застройку – аренда или пользование

17

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

• социальные и демографические особенности;
• общая экономическая ситуация;
• правовое регулирование и действующие системы налогообложения;
• природные условия и окружающая среда;
• физические и качественные характеристики земельного участка;
• местоположение земельного участка;
• доход, который можно получить, используя земельный участок.

18

Дифференциальная рента

Абсолютная рента

Монопольная рента

Дифференциальная рента I

Дифференциальная рента II

Определяющие факторы: естественное качество, местоположение

Определяющие факторы: дополнительные вложения, внедрение достижений НТП, факторы менеджмента

19

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

массовая кадастровая оценка земельных участков рыночная оценка единичного земельного участка цель: определение рыночной или како-либо другой стоимости единичного