Экзамен ОУН: примеры решения задач
1.Оценка эффективности инвестиционного проекта
Введение
Для анализа инвестиций и оценки стоимости объектов недвижимости используются шесть функций сложных процентов. Под процентами, или процентными деньгами, в экономике недвижимости понимают абсолютную величину дохода от инвестиций, от предоставления денег в долг в любой форме: сдача объекта в аренду, выдача ипотечного кредита, продажа в кредит, покупка жилищного сертификата и т.д.
При заключении финансового или кредитного соглашения стороны договариваются о размере процентной ставки. Процентная ставка – это отношение суммы процентных денег, выплачива- емых за фиксированный отрезок времени, к величине ссуды (инвестиций). Различают просые и сложные процентные ставки.
Будущие деньги всегда дешевле сегодняшних, и не только из-за инфляции. Деньги, полученные сегодня, через год могли бы «обернуться» и принести инвестору доход, например по депозиту. Если инвестор получит их только через год, он теряет эту возможность.
Для решения задач данного блока используется только одна из шести функций сложных про- центов, обеспечивающая дисконтирование. Дисконтирование означает приведение (а именно, сокращение) будущих инвестиций, расходов, доходов до уровня их текущей (сегодняшней) стоимости по обусловленной ставке дисконта. Ставка дисконта – это, собственно, указанная выше процентная ставка.
Дисконтирование осуществляется при расчете чистой дисконтированной стоимости ЧДС, по формуле (1):
ЧДС = ∑nk=1 (Рk / (1+E)k) - ∑mj=1 (Kj / (1+E)j) (1)
Рk - сумма денежных поступлений (дохода) в k-ом году
(1+E)k - множитель наращивания в k-ом году
1 / (1+E)k - коэффициент дисконтирования в k-ом году
k - порядковый номер года денежных поступлений (дохода), от начала строительства
n - число лет денежных поступлений (дохода)
Kj - сумма денежных инвестиций (вложенный капитал) в j-ом году
j - порядковый номер года инвестиций, от начала строительства
m - число лет инвестиций
Е - ставка (норма) дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал, в формуле она принимается не в %, а в долях от единицы, например Е=12% в формулу подставляется как 0,12
Задача № 1а
Методом чистой дисконтированной стоимости (ЧДС) оценить приемлемость инвестиционного проекта строительства жилого дома. Пояснить суть показателя ЧДС.
Исходные данные:
1. Ставка дисконта – 15%, 20%.
2. Инвестиции: 0-й год = 25 млн. руб.
3. Доходы от продажи квартир: 1-й год = 6 млн. руб., 2-й = 10 млн. руб., 3-й = 23 млн. руб.
4. Затраты (расходы) на эксплуатацию и содержание объекта = 0,5 млн. руб. в год.
ЧДС- это разница между чистой дисконтированной стоимостью будущей суммы средств и первоначальной суммой затрат (инвестиций).
ЧДС - это разница между отдачей капитала и вложенным капиталом.
ЧДС должна быть со знаком +
Решение задачи
1. Составляем расчетную таблицу, в которой, согласно исходным данным, должны быть строки: инвестиции, расходы, доходы, коэффициенты дисконтирования при ставках дисконта 15% и 25%. Собственно для расчета необходимы еще три строки: суммарный денежный поток (поток) и дисконтированные денежные потоки при Е=15% и Е=20%. Проект реализуется с 0-го по 3-й год, т.е. 4 года – следует в таблице для расчета необходимо предусмотреть 4 столбца. Так как инвестиции начинаются с 0-го года, то в данной таблице и последующих расчетных таблицах желательно указывать № года дисконтирования и № года от начала строительства.
Расчетная таблица |
|||||||
Ставка дисконта% |
№ года дисконтирования Коэффициенты дисконтирования по годам |
||||||
▼ |
0 |
1 |
2 |
3 |
|||
15% |
1 |
0,870 |
0,756 |
0,658 |
|||
20% |
1 |
0,833 |
0,694 |
0,579 |
|||
№ года от начала строительства Расчет показателей ЧДС |
|||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
||||
Инвестиц |
-25,0 |
0 |
0 |
0 |
|||
Расходы1 |
0 |
-0,5 |
-0,5 |
-0,5 |
|||
Доходы1 |
0 |
6,0 |
10,0 |
23,0 |
|||
Поток ► |
-25,0 |
5,5 |
9,5 |
22,5 |
ЧДС |
||
15% |
-25,00 |
4,79 |
7,18 |
14,81 |
1,77 |
||
20% |
-25,00 |
4,58 |
6,59 |
13,03 |
-0,80 |
||
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.