Оценка эффективности инвестиционного проекта. Прогнозирование и расчет показателей

Экзамен ОУН: примеры решения задач

          1.Оценка эффективности инвестиционного проекта

Введение

Для анализа инвестиций и оценки стоимости объектов недвижимости используются шесть функций сложных процентов. Под процентами, или процентными деньгами, в экономике недвижимости понимают абсолютную величину дохода от инвестиций, от предоставления денег в долг в любой форме: сдача объекта в аренду, выдача ипотечного кредита, продажа в кредит, покупка жилищного сертификата и т.д.

При заключении финансового или кредитного соглашения стороны договариваются о размере процентной ставки. Процентная ставка – это отношение суммы процентных денег, выплачива- емых за фиксированный отрезок времени, к величине ссуды (инвестиций). Различают просые и сложные процентные ставки.

Будущие деньги всегда дешевле сегодняшних, и не только из-за инфляции. Деньги, полученные сегодня, через год могли бы  «обернуться»  и принести инвестору доход, например по депозиту. Если инвестор получит их только через год, он теряет эту возможность.

Для решения задач данного блока используется только одна из шести функций сложных про- центов, обеспечивающая дисконтирование. Дисконтирование означает приведение (а именно, сокращение) будущих инвестиций, расходов, доходов до уровня их текущей (сегодняшней) стоимости по обусловленной ставке дисконта.     Ставка дисконта – это, собственно, указанная выше процентная ставка.

Дисконтирование осуществляется при расчете чистой дисконтированной стоимости ЧДС, по формуле (1):

                       ЧДС = ∑ⁿ_k=1 (Р_k / (1+E)^k) - ∑^m_j=1 (K_j / (1+E)^j)                               (1)

Рk          -  сумма денежных поступлений (дохода) в  k-ом  году

(1+E)^k   -  множитель наращивания в  k-ом  году

1 / (1+E)^k  -  коэффициент дисконтирования в   k-ом  году

k            -  порядковый номер года денежных поступлений (дохода), от начала строительства

n            -  число лет денежных поступлений (дохода)

K_j          -  сумма денежных инвестиций (вложенный капитал) в   j-ом году

j            -  порядковый номер года инвестиций, от начала строительства

m          -  число лет инвестиций

Е           - ставка (норма) дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал, в формуле она принимается не в %, а в долях от единицы, например Е=12% в формулу подставляется как 0,12

Задача №  1а

Методом чистой дисконтированной стоимости (ЧДС) оценить приемлемость инвестиционного проекта строительства жилого дома. Пояснить суть показателя ЧДС.

Исходные данные:

1. Ставка дисконта – 15%, 20%.

2. Инвестиции:  0-й год = 25 млн. руб.

3. Доходы от продажи квартир: 1-й год = 6 млн. руб., 2-й = 10 млн. руб., 3-й = 23 млн. руб.

4. Затраты (расходы) на эксплуатацию и содержание объекта = 0,5 млн. руб. в год.

ЧДС- это разница между чистой дисконтированной стоимостью будущей суммы средств и первоначальной суммой затрат (инвестиций).

ЧДС - это разница между отдачей капитала и вложенным капиталом.

ЧДС должна быть со знаком +

Решение задачи

1. Составляем расчетную таблицу, в которой, согласно исходным данным, должны  быть строки: инвестиции, расходы, доходы, коэффициенты дисконтирования при ставках дисконта 15% и 25%. Собственно для расчета необходимы еще три строки: суммарный денежный поток (поток) и дисконтированные денежные потоки при Е=15% и Е=20%.  Проект реализуется  с 0-го  по 3-й год, т.е. 4 года – следует в таблице для расчета необходимо предусмотреть 4 столбца. Так как инвестиции начинаются с 0-го года, то в данной таблице и последующих расчетных таблицах  желательно указывать № года дисконтирования и № года от начала строительства.