Расчет дисконтных потоков денежных средств. Схема анализа инвестиций в недвижимость

3) эффективность рычага может не учитываться

4) основой служит чистая операционная прибыль (нетто) поток денежных средств

Инвестиционный анализ – способ анализа недвижимости, учитывающий не только цену аналогичных объектов, но принимает факторы ценообразования и прогнозирует переменные вида экономической базы, демографический, психолографический характер потребления и источники потенциальных потребителей.

Эффективность рычага -              в операциях с недвижимостью это использование кредита для покупки объекта, который влияет на соотношение риска и требуемой эффективности инвестиций (часть цены может быть покрыта кредитом и окажет влияние на доходность инвестиций).

Использование заемного финансирования и эффекта рычага существенно влияет на соотношение риска и доходности от вложения в недвижимость.

Получение займов увеличивает инвестиционный риск. В тоже время эффективность рычага может увеличить доходность. Существует понятие положительный рычаг.

Положительный рычаг – ситуация в которой доходность инвестиций в общественной недвижимости превышает затраты на заемный капитал.

Расчет дисконтных потоков денежных средств.

Дисконтные потоки денежных средств -  это показатели доходности инвестиций используемых в анализе недвижимости и определяется путем приведения сумм потоков денежных средств в неналоговом исчислении к текущей стоимости.

Зная сумму годового потока денежных средств за вычетом налогов , сумму поступлений от продаж недвижимости за вычетом налогов, можно дисконтировать будущие доходы, а затем рассчитать чистую дисконтированную стоимость.

Схема анализа инвестиций в недвижимость.

1)  цели инвесторов:

             ­_  финансовые

             _  нефинансовые

2)  Форма анализа

             _   выявление характеристик сбыта

             _   установление объемов прав на объект

             _   временный горизонт

             _   географическая зона

3)  сбор данных : факторы определяющие цену

а) эффективный спрос (кто купит)

_  экономическая база (состав населения, его доходы )

_  предпочтения  покупателей (арендаторов)

_  потенциальный объем данного рынка

 б) объект                     (какие блага предпочитают покупатели)

_  ограничение на пользование

_  расположение объекта

_  описание участка

_  перечень необходимых улучшений

_  издержки управления объектом

в) предложение (количество и качество объектов на рынке)

_  структура рынка

_  потенциальные конкуренты

_  перечень конкурирующий объектов

г) трансферт прав (передача)

_  способы продвижения потребителя

_  ведение переговоров

_  условия аренды

4)  анализ данных : расчет доходности инвестиций

_  затратный подход

_  метод рыночных сравнений

_  доходный поток

_  расчет потока денежных средств

_  расчет приблизительной доходности

5)  обобщение :  интерпритация резервов.

Трастовые инвестиционные фонды управления недвижимостью (REIT).

Это разновидность инвестиционных компаний закрытого типа, размещающих капитал, привлеченный путем продажи акций инвесторов в различные объекты недвижимости или закладные.

Названия которыми пользуются экономисты США – трастовый инвестиционный риэлторский фонд. Положительные черты: мелкие вкладчики могут получить прирост курсовой стоимости акций , а также доходы от владения недвижимостью.

В 70-е годы фонды потерпели сильный крах, огромное количество безденежных долгов взорвало фонд (закладные векселя). Но после 1986 года эти фонды стали популярной формой пассивных инвестиций, узаконенной правительством.

Существует три разновидности  риэлторских  инвестиционных фондов:

1)  трастовый риэлторский  инвестиционный фонд – ориентирован на долю участия в недвижимости.

2)  трастовый риэлторский  инвестиционный фонд ипотечного кредитования

3)  трастовый риэлторский  инвестиционный фонд смешанного типа – акции продаются как на фондовых биржах так и на внебиржевом рынке.

Партнерство закрытого типа по управлению недвижимостью – это объеденение инвесторов, вкладывающие средства в различные виды недвижимости, осуществляющие профессиональное  управление недвижимостью, возлагаемое  на генерального партнера.

Разновидность REIT партнерства – синдикат одного объекта. Речь идет о сборе дененг для покупки недвижимости.

“Слепой пул” – не объявляет заранее объект своих инвестиций и делает это по своему усмотрению. Слепые пулы обычно работают на авторитете известных в бизнесе личностей. Этот тип партнерства для управления создает крупные брокерские риэлторские фирмы.

Управление инвестиционным проектом.

1.  Цели портфельного управления :

_ риск

_ диверсификация

_ эффективный портфель

2.  Сопоставление риск – доходность

3.  Мотивы и процедуры  размещения активов инвестора

Диверсификация – использование одновременно нескольких инструментов с цель снижения риска. Продолжается до момента балансирования доходов  расходов.

Диверсификационный риск -  тот от которого можно избавиться путем сознательного регулирования портфеля.

Недвижимый – неустрашимый.

Совокупный риск – сумма всех рисков.

Портфельный

риск

 

                                                                                                 недиверсифицированный риск

 

совокупный риск (%  диверсификации портфеля)

                                                                                                 диверсифицированный  риск

 

Число ценных бумаг в портфеле