Оценка инвестиционного проекта приобретения имущественного комплекса

Пустовалова Т. А.

Оценка инвестиционного проекта
приобретения имущественного комплекса

Последнее в этом квартале заседание Инвестиционного комитета банка было посвящено рассмотрению 3-х проектов приобретения объектов недвижимости. Два проекта уже были рассмотрены: один был однозначно отвергнут в связи с высокими рисками, другой отправлен на доработку.

Наступила очередь последнего проекта. Докладчик раздал членам ИКК общую информацию о проекте.

Описание проекта: Данный инвестиционный проект предполагается приобретение имущественного комплекса, его развитие (строительство новых ангаров), полезную эксплуатацию объекта и продажу части комплекса. Объект расположен в черте города, внутри КАД.

Имущественный комплекс в себя включает:

·  Административно-производственное здание общей площадью 15 000 кв. м.

·  Производственное здание около 10 000 кв. м.

·  Два ангара по 600 кв. м каждый, всего около 1 200 кв. м.

·  Площадь земельного участка 70 000 кв. м.

По плану предусматривается строительство новых пяти ангаров общей площадью 15 000 кв. м.

Инвестиционная деятельность

Общий объем инвестиций составит 11 000 000 USD, в том числе:

·  8 000 000 USD — приобретение имущественного комплекса;

·  3 000 000 USD — строительство ангаров.

Приобретение имущественного комплекса

Расчеты по приобретению объекта будут осуществлены двумя платежами:

·  500 000 USD — аванс;

·  7 500 000 USD — через полгода по получению прав собственности.

Строительство ангаров

На территории имущественного комплекса планируется строительство пяти ангаров. Стоимость создания ангаров оценивается на уровне 200 USD за 1 кв. м общей площади.

Срок строительства одного сооружения — 3 месяца. Предусматривается последовательное строительство ангаров. Расходование денежных средств предполагается равными долями в течение всего срока проведения работ. Начало строительства предусматривается через два месяца после получения прав собственности на объект.

Операционная деятельность

В состав объекта входят два здания, площади которых предполагается сдавать в аренду.

Административно-производственное здание имеет общую площадь 15 000 кв. м, в том числе:

·  7 000 кв. м — общая площадь офисных помещений;

·  8 000 кв. м — общая площадь производственных помещений.

Арендопригодная площадь объекта для сдачи в аренду рассчитывается исходя из следующих коэффициентов:

·  Для офисных помещений — коэффициент 0,7;

·  Для производственных помещений — коэффициент 0,8.

Средняя арендная ставка составит:

·  144 USD 1 кв. м в год, 12 за 1 кв. м в месяц — офисные помещения;

·  84 USD за 1 кв. м в год, 7 за 1 кв. м в месяц  — производственные помещения.

Получение доходов от сдачи в аренду площадей, планируется после получения прав собственности, через пол года после авансового платежа в 500 000 USD. В данный момент 30% арендопригодной площади заполнено арендаторами. Исходя из принципа предосторожности, целевая заполняемость площадей предполагается на уровне 95%. Выход на целевые показатели по заполняемости площадей планируется через полгода после получения прав собственности. Увеличение количества арендуемых площадей в первые полгода после получения прав собственности до выхода на целевые показатели планируется следующим образом: 36,11, 26,53, 21, 17,33, 14,72%.

Продажа площадей

Цена продажи составит:

·  300 USD за 1 кв. м общей площади, существующие ангары;