Суперфіцій (від лат. superficies) - за римським правом це право мати будівлю (нерухомість) на земельній ділянці, що належить іншій особі. Реалізація суперфіціарієм (особою, якій належить нерухомість) цього права породжувало зобов'язання власника ділянки, на якій мала місце забудівля (або розташована нерухомість), не втручатися у суперфіцій. З розвитком римського права суперфіцій було захищено правом його спадкування та можливістю відчуження будівлі (нерухомості) іншій особі.
Суперфіцій цивільний кодекс розглядає як право користування чужою земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель, яке виникає на підставі договору або заповіту. Таке право користування земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або невизначений строк (ст. 413 ЦК). . [ 2 ] Цивільний кодекс зазначає, що землекористувач зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Крім того, він має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором (ч. 1 ст. 415).
Землекористувач набуває право власності на будівлі та споруди, збудовані ним на земельній ділянці, яка передана йому для забудови (ч. 2 ст. 415 ЦК). При цьому цивільний кодекс передбачає, що перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права користування земельною ділянкою, яке належить власнику будівлі або споруди (ч. 2 ст. 414). А у випадку переходу до іншої особи права власності на будівлі або споруди, до такого набувача переходить і право користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що його мав попередній власник (ч. 3 ст. 415 ЦК). Отже, для відчуження суперфіцію як права користування земельною ділянкою достатньо відчужити саму будівлю або споруду.
Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею, а землекористувач відповідно зобов’язаний вносити таку плату, а також інші платежі, про які йшлося вище. Однак вимагати плату за користування земельною ділянкою – це лише право, а не обов’язок власника. Такий власник у договорі про встановлення суперфіцію може виявити свою волю на безоплатне користування його землею.
Організаційно-економічний механізм регулювання будівництва на основі норми суперфіцію передбачає створення організації (організацій), що виконують функцію посередника між органами місцевого самоврядування та потенційними забудовника шляхом набуття прав суперфіціарію на земельних ділянках державної та комунальної власності. Ця організація повинна мати відповідні повноваження від органів місцевої влади та діяти на підставі договору про співробітництво з ними. Організація-посередник звертається до відповідних установ місцевого самоврядування з запитом про надання земельних ділянок під забудову на правах суперфіцію, замовляє проекти відведення земельних ділянок та по закінченні узгоджувальних процедур укладає з місцевою владою договір суперфіцію. Наступним кроком буде продаж права суперфіцію земельної ділянки зацікавленому забудовнику, що таким шляхом без складних і тривалих процедур отримує гарантоване право будівництва на вже відведеній земельній ділянці. Продаж права суперфіцію для привабливих земельних ділянок може здійснюватись через аукціони. Кошти, отримані від продажу праву суперфіцію спрямовуються на подальшу роботу з виділення земельних ділянок, розробку проектів відведення та, у перспективі, проведення роботи з покращення земельних ділянок, як то проведення інженерних мереж та ін. Регулювання будівництва органами місцевого самоврядування здійснюється через прийняття рішень про надавання/ненадавання земель організації посереднику та не вимагає уваги забудовника.
Рис 1. Організаційно-економічний механізм регулювання процесів забудови міста на основі правової норми суперфіцію
З точки зору інвестора, забудовника процедура отримання правоважень на ведення будівництва у місті виглядає має наступні переваги.
Можливість почати реалізацію бажаного проекту, інвестувати кошти у будівництво нового об’єкту в короткі терміні. Замість багатомісячного очікування відведення земельної ділянки, оформлення договору оренди чи викупу замовник може придбати право вести будівництво на вже відведеній земельній ділянці без оформлення спеціальної дозвільної документації, бо суперфіцій уже передбачає право вести будівництво на ділянці. Забудовнику залишається лише розробити (або купити) проектну документацію та узгодити її, що є об’єктивною технічною умовою ведення буддь-якого будівництва.
Уважаемый посетитель!
Чтобы распечатать файл, скачайте его (в формате Word).
Ссылка на скачивание - внизу страницы.