Сутність та зміст поняття іпотечне кредитування. Особливості іпотечних систем в різних країнах світу. Важливі історичні передумови для формування ринку іпотеки

1.1  Сутність та зміст поняття  іпотечне кредитування

Саме поняття “іпотека” з'явилося ще в Стародавній Греції в 6 столітті до н.е. і пов'язувало своє походження з назвою стовпа із написом про те, що земельна ділянка, на якому стоїть такий стовп, є забезпеченням боргу боржника (слово “hypotheka” грецькою означає “стовп”). При цьому така частка землі не перебувала у власності та користуванні кредитора, а була майном боржника

Згодом це поняття було запозичене древніми римлянами. І вже на відміну від грецької іпотеки та сучасної, вона передбачала передачу заставної нерухомості у власність кредитору, який зобов’язувався повернути її позичальнику після виконання останнім своїх зобов’язань. Існувала навіть практика, коли кредитор на свій власний розсуд міг залишити заставу собі, не спитавши про це боржника (через деякий час така можливість була скасована). Останній вид історично отримав назву фідуцією ( від лат. fiducia – операція на довірі), а інша стадія його розвитку  - пігнус (від лат. pignus – неформальна застава) — вид іпотеки, при якій нерухоме майно передавалося позичальником не у власність кредитора, а лише у його володіння та на правах гарантії виконання зобов'язання. І лише у випадку не повернення кредитного боргу, кредитор міг продати заставлене майно для погашення своїх витрат.

З урахуванням  вимог того часу поступово фідуція та пігнус втрачали свою актуальність, а з'являвся новий вид кредитування під заставу нерухомого майна — іпотека — кредитування, при якому предмет застави залишався у власності, і у володінні боржника, а кредитору надавалося право у випадку невиконання зобов'язання  витребувати заставлену річ, в кого б вона на той час не виявилася, продати її та  покрити свою вимогу до боржника [ МАЙДАНИК, с. 32 ]

Заслуговує на увагу і момент існування в Римській імперії поняття генеральної іпотеки, коли заставою слугував не один конкретний об'єкт, а цілий майновий комплекс чи все майно боржника, яке знаходилося в його власності, та законної генеральної іпотеки (підписувалася на основі встановлених норм закону). Генеральна іпотека накладалася не лише на теперішнє майно, але й на те, що буде придбано боржником  в майбутньому [ 2, с. 153 ].

Крім того, в імперії діяли і схожі на сучасні державні соціальні програми напрямки іпотечного кредитування : за роки правління імператора Трояна були створені так звані фонди для підтримки не захищених верств населення: сиріт, жінок, втративших своїх чоловіків на війні ті інших, яким надавалися кредити під заставу на пільгових умовах під 5%.

Загалом, саме Римська імперія та її правові норми, засновані на вимогах розвитку економіки того часу, заклали основу для формування іпотечного кредитування сучасності з захистом прав як кредитора так і боржника.

Стосовно подальшого розвитку іпотеки, то в Середньовіччі іпотечне кредитування в принципі діяло за схемою, закладеною ще в римській імперії, після занепаду якої інститут іпотеки взагалі кілька віків був в стадії руйнації, а в деяких країнах - відсутній. Лише через деякий час, система іпотечного кредитування знову з'являється в економічному житті різних держав: в Німеччині в 14 ст., у Франції  - наприкінці 16 , в інших країнах  пізніше.

Вже наприкінці 18 століття, кредитування під заставу, стало звичайною практикою серед заможної аристократії, особливо в таких країнах як Великобританія, Німеччина, Франція та Росія. Перша ж система підтримки невеликих власників землі виникла у Німеччині у 1800-х роках, а перший приватний іпотечний банк — у Франкфурті-на-Майні в 1862. Також саме Німеччина внесла до іпотечного кредитування  умови гласності і поступово безпосередньо формалізувала його шляхом введення системи земельних і іпотечних книг, що надало змогу вже в позаминулому столітті закласти основи іпотечного кредитування, які характеризувалися двома основними рисами: іпотека стала застосовуватися тільки до нерухомого майна; продаж закладених маєтків став проводитися не самим кредитором, а за посередництва суду.

Автором було узагальнено історичні передумови становлення ринку іпотеки та визначено їх сучасні особливості на прикладі Великобританії, Німеччини,Сполучених Штатів Америки та Росії (табл.1)

Таблиця 1 — Особливості іпотечних систем в різних країнах світу