Отчет оценщика. Описание объекта. Объект подлежащий оценке. Акт осмотра. Анализ окрестностей

Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

- в оценке я исходила из достоверности правоустанавливающих документов на объект недвижимости, а выводы о правах на оцениваемую недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов;

- специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;

- объект оценки, по нашим предположениям, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;

- объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке;

- считаю, что в отчете об оценке использованы достоверные источники информации.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:

·  выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика;

·  оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;

·  ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть представлены заказчиком для использования в целях рекламы или для прочих целей, отличных от целей написания данного отчета;

·  заключение об искомой стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в отчете;

·  все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации, которая с течением времени может измениться.

2.2. Методы оценки

2.2.1. Затратный метод

(на основе восстановительной стоимости)

Основные понятия:

v Исходная восстановительная стоимость – стоимость строительства одного кв. м. на момент сдачи дома (см. тех. Паспорт сооружения);

v Восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. м. на момент оценки;

v Коэффициент удорожания – во сколько раз выросла исходная восстановительная стоимость на момент оценки (представляется ежемесячно);

v Остаточная стоимость – восстановительная стоимость с учетом износа.

Методика расчета цены продажи жилья

1. Свд = Сисх * Куд, где Свд - восстановительная стоимость;

Сисх - исходная восстановительная стоимость;

Куд - коэффициент удорожания; (2,7)

Тип дома	Стоимость строительства 1 м² на 01.05.97г. (тыс. руб.)
Панельный 9 эт.	2,0
Панельный 5 эт.	1,6
Панельный 3 эт.	1,4
Кирпичный 5 эт.	2,2
Кирпичный 9-12 эт.	2,8

Свд=2,8*2,7=7,56 тыс. руб.

2. Со = Свд * ( 1 - Иф )*100%, где Со - остаточная стоимость

Иф - физический износ дома на год последнего обследования БТИ. (Данные  БТИ с корректировкой величины износа по табл. 1 в %.).

Таблица 1.

Группа капитальности строений	Среднегодовой  прирост  физического износа  (%)  в зданиях построенных :
	до 1917 г.	до 1941 г.	после 1941 г.
1 кирпич камен.	0,2	0,4	0,7
2 панельн. Кирпич. (лент.фунд) монолит	0,3	0,5	0,8
3 каменные облегченные	0,4	0,6	1,0
4 деревянные брусчатые	0,6	0,9	1,5
5 деревянные щитовые	---	1,5	2,0

*Для всех серий пятиэтажных строений - 1.

Срок эксплуатации дома - 6 лет.

Иф=0,7*6=4,2%

Со=7,56*(1 - 0,042)= 7,24 тыс. руб. за 1 кв. м

3. Стм = Со * Ксож * Кбл * Кэт * Киз * Клиф * Квыс * Кмус * Кк , где Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и жилой ее площади:

0.95 - менее 1.50

1.00 - от 1.50 до 1.66

1.05 - от 1.66 до 2.00

1.10 - свыше 2.00;

Кбл - при наличии балкона данный коэффициент равен 1.00;

при наличии лоджии - 1.05; при их отсутствии - 0.95;

при наличии двух и более балконов или лоджий - 1.10;

Кэт -  в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90  Во всех остальных случаях - 1,00.

Киз - изолированность комнат;

1,04 -все комнаты изолированы;

096-смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах,

1,00 - во всех остальных случаях;

Клиф - наличие лифта;

1,03 - есть в домах, имеющих, 5 и менее этажей;

1,00 -есть в домах имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;

0,97 - в домах,  имеющих , более 5 этажей;

К выс - высота помещений;

0,98 - менее 2,5 м ;

1,00 - от     2,50 м до   2,80м;

1,02 - от    2,80 м  до  3,00 м;

1,04 -  от  3,00     до  3,40 м;  

1,06 -   свыше 3,40 м;

К мус - наличие мусоропровода;

1,02 - есть в домах, имеющих менее 5 этажей;

0,97 - нет в домах, имеющих более  5 этажей;

Кк - коэффициент, учитывающий площадь кухни;

0,95 - при площади кухни до 6 кв. м;

1,00 - при площади  от 6 кв. м до 9 кв. м

1,02-  при площади  от 9 кв. м до 12 кв. м;

1,10 - свыше 12 кв. м.

Стм=7,24*1,10*1,05*1,00*1,04*1,00*1,02*1,00*1,10=9,76  тыс. руб. за 1 кв. м.           

4. Стоимость жилья с учетом месторасположения дома (Смм):

Смм = Стм*Кзон

Месторасположение	Кзон
Центр	1,4
Приближенные к центру	1,3
По линии метро (800 м от станции)	1,2
Средней удаленности	1,15
Удаленные	1
Престижный пригород	1,4
Пригород	0,9

Смм=9,76*1,3=12,69 тыс. руб. за 1 кв. М

Общая стоимость = 12,69*86,5=1097,69 тыс. руб.

Колич. комнат	Район	Улица	Этаж	Площадь	Цена	Тип комнат	Санузел	Балкон	Тел.	Материал
2	Клн	Б.	1/4	59,1/33,0/10,0	1200	Из	Р		+	К
2	Клн	Б.	1/4	58,2/33,6/9,4	900	Из	Р		+	К
2	Клн		1/4	56,0/31,0/10,0	750	Из	С		+	К
2	Клн		1/4	58,0/32,0/6,0	750	Из	С		+	К
2	Клн	Б.	2/4	60,0/33,0/10,0	1000	Из	Р	Б	+	К
2	Клн	Пятницкого	1/3	61,0/40,0/7,3	750	Из	С		+	К
2	Клн	Учительская	1/5	43,0/29,0/6,0	800	Из	Р		+	К
2	Клн	Б.	1/5	54,0/33,0/8,8	820	Из	Р		+	К
2	Клн		1/5	41,0/28,0/6,0	950	Из	Р		+	К
2	Клн		1/5	56,0/33,0/9,0	900	Из	С		+	К

Рассчитываем коэффициенты, характеризующие состояние каждого из 10 выбранных объектов недвижимости (К_СОЖ, К_БЛ, К_ЭТ, К_ИЗ, К_К, К_Т, К_М). Затем определяем поправочные коэффициенты (Р_СОЖ, Р_БЛ, Р_ЭТ, Р_ИЗ, Р_К, Р_Т, Р_М), которые представляют собой соотношение между коэффициентами оцениваемой квартиры и сравниваемых. Результаты расчетов представлены в таблице 5

2.2.2.Метод  прямой капитализации

Капитализация дохода – метод преобразования дохода от объекта в его стоимость в соответствии с формулой

ТС=ЧОД/СК, где ТС-текущая стоимость;

СК- ставка капитализации;

ЧОД- чистый операционный доход.

ЧОД=А*12, где  А- арендная плата в месяц, принимаем 15000 рублей;

12- количество месяцев в году.

ЧОД=15000*12=180000 руб.

Ставку капитализации  определяем по упрощенной формуле Элвуда:

СК=y - app*(SFS), где y – ставка дохода на собственный капитал , который устраивает , принимаем 30 %;

app – предполагаемое повышение стоимости объекта недвижимости , 30%;

SFS – фактор фондопогашения находим по формуле

SFS=i/((1+i)ⁿ-1), где i –ставка дохода на собственный капитал, принимаем 0,3;

n- расчетный период-3 года.

SFS=0.3/((1+0.3)³-1)=0.251

СК=0,3-0,3*0,251=0,225

ТС=180000/0,225=800000 руб.

Предполагаем , что  текущая  стоимость равна рыночной

ТС=1882000 руб. Из этого условия можно найти ЧОД

ЧОД=ТС*СК=1882000*0,225=423450 руб. в год т.е. арендная плата должна быть А=ЧОД/12=423450/12=35