Отчет оценщика. Описание объекта. Объект подлежащий оценке. Акт осмотра. Анализ окрестностей

Страницы работы

11 страниц (Word-файл)

Фрагмент текста работы

Отчет по оценке подготовлен в соответствии со следующими допущениями:

- в оценке я исходила из достоверности правоустанавливающих документов на объект недвижимости, а выводы о правах на оцениваемую недвижимость сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов;

- специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;

- объект оценки, по нашим предположениям, не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;

- объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам, если противное не отмечено в отчете об оценке;

- считаю, что в отчете об оценке использованы достоверные источники информации.

Отчет об оценке был составлен в соответствии с нижеследующими ограничениями:

·  выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия оценщика;

·  оценщик не предоставляет дополнительных консультаций по данному отчету и не отвечает в суде по вопросам, связанным с объектом оценки, за исключением случаев, оговариваемых отдельными договорами;

·  ни весь отчет, ни какая-либо его часть не могут быть представлены заказчиком для использования в целях рекламы или для прочих целей, отличных от целей написания данного отчета;

·  заключение об искомой стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом. Любое соотнесение части стоимости с какой-либо частью объекта является неправомерным, если это не оговорено в отчете;

·  все прогнозы, сделанные в отчете, базируются на существующей рыночной ситуации, которая с течением времени может измениться.

2.2. Методы оценки

2.2.1. Затратный метод

(на основе восстановительной стоимости)

Основные понятия:

v Исходная восстановительная стоимость – стоимость строительства одного кв. м. на момент сдачи дома (см. тех. Паспорт сооружения);

v Восстановительная стоимость - стоимость строительства одного кв. м. на момент оценки;

v Коэффициент удорожания – во сколько раз выросла исходная восстановительная стоимость на момент оценки (представляется ежемесячно);

v Остаточная стоимость – восстановительная стоимость с учетом износа.

Методика расчета цены продажи жилья

1. Свд = Сисх * Куд, где Свд - восстановительная стоимость;

Сисх - исходная восстановительная стоимость;

Куд - коэффициент удорожания; (2,7)

Тип дома

Стоимость строительства 1 м² на 01.05.97г. (тыс. руб.)

Панельный 9 эт.

2,0

Панельный 5 эт.

1,6

Панельный 3 эт.

1,4

Кирпичный 5 эт.

2,2

Кирпичный 9-12 эт.

2,8

Свд=2,8*2,7=7,56 тыс. руб.

2. Со = Свд * ( 1 - Иф )*100%, где Со - остаточная стоимость

Иф - физический износ дома на год последнего обследования БТИ. (Данные  БТИ с корректировкой величины износа по табл. 1 в %.).

Таблица 1.

Группа капитальности строений

Среднегодовой  прирост  физического износа  (%)  в зданиях построенных :

до 1917 г.

до 1941 г.

после 1941 г.

1 кирпич камен.

0,2

0,4

0,7

2 панельн. Кирпич. (лент.фунд) монолит

0,3

0,5

0,8

3 каменные облегченные

0,4

0,6

1,0

4 деревянные брусчатые

0,6

0,9

1,5

5 деревянные щитовые

---

1,5

2,0

*Для всех серий пятиэтажных строений - 1.

Срок эксплуатации дома - 6 лет.

Иф=0,7*6=4,2%

Со=7,56*(1 - 0,042)= 7,24 тыс. руб. за 1 кв. м

3. Стм = Со * Ксож * Кбл * Кэт * Киз * Клиф * Квыс * Кмус * Кк , где Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и жилой ее площади:

0.95 - менее 1.50

1.00 - от 1.50 до 1.66

1.05 - от 1.66 до 2.00

1.10 - свыше 2.00;

Кбл - при наличии балкона данный коэффициент равен 1.00;

при наличии лоджии - 1.05; при их отсутствии - 0.95;

при наличии двух и более балконов или лоджий - 1.10;

Кэт -  в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90  Во всех остальных случаях - 1,00.

Киз - изолированность комнат;

1,04 -все комнаты изолированы;

096-смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3-6 комнатных квартирах,

1,00 - во всех остальных случаях;

Клиф - наличие лифта;

1,03 - есть в домах, имеющих, 5 и менее этажей;

1,00 -есть в домах имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;

0,97 - в домах,  имеющих , более 5 этажей;

К выс - высота помещений;

0,98 - менее 2,5 м ;

1,00 - от     2,50 м до   2,80м;

1,02 - от    2,80 м  до  3,00 м;

1,04 -  от  3,00     до  3,40 м;  

1,06 -   свыше 3,40 м;

К мус - наличие мусоропровода;

1,02 - есть в домах, имеющих менее 5 этажей;

0,97 - нет в домах, имеющих более  5 этажей;

Кк - коэффициент, учитывающий площадь кухни;

0,95 - при площади кухни до 6 кв. м;

1,00 - при площади  от 6 кв. м до 9 кв. м

1,02-  при площади  от 9 кв. м до 12 кв. м;

1,10 - свыше 12 кв. м.

Стм=7,24*1,10*1,05*1,00*1,04*1,00*1,02*1,00*1,10=9,76  тыс. руб. за 1 кв. м.           

4. Стоимость жилья с учетом месторасположения дома (Смм):

Смм = Стм*Кзон

Месторасположение

Кзон

Центр

1,4

Приближенные к центру

1,3

По линии метро (800 м от станции)

1,2

Средней удаленности

1,15

Удаленные

1

Престижный пригород

1,4

Пригород

0,9

Смм=9,76*1,3=12,69 тыс. руб. за 1 кв. М

Общая стоимость = 12,69*86,5=1097,69 тыс. руб.

Колич. комнат

Район

Улица

Этаж

Площадь

Цена

Тип комнат

Санузел

Балкон

Тел.

Материал

2

Клн

Б.

 1/4

59,1/33,0/10,0

1200

Из

Р

+

К

2

Клн

Б.

 1/4

58,2/33,6/9,4

900

Из

Р

+

К

2

Клн

 1/4

56,0/31,0/10,0

750

Из

С

+

К

2

Клн

 1/4

58,0/32,0/6,0

750

Из

С

+

К

2

Клн

Б.

 2/4

60,0/33,0/10,0

1000

Из

Р

Б

+

К

2

Клн

Пятницкого

 1/3 

61,0/40,0/7,3

750

Из

С

+

К

2

Клн

Учительская

 1/5

43,0/29,0/6,0

800

Из

Р

+

К

2

Клн

Б.

 1/5

54,0/33,0/8,8

820

Из

Р

+

К

2

Клн

 1/5

41,0/28,0/6,0

950

Из

Р

+

К

2

Клн

 1/5

56,0/33,0/9,0

900

Из

С

+

К

Рассчитываем коэффициенты, характеризующие состояние каждого из 10 выбранных объектов недвижимости (КСОЖ, КБЛ, КЭТ, КИЗ, КК, КТ, КМ). Затем определяем поправочные коэффициенты (РСОЖ, РБЛ, РЭТ, РИЗ, РК, РТ, РМ), которые представляют собой соотношение между коэффициентами оцениваемой квартиры и сравниваемых. Результаты расчетов представлены в таблице 5

2.2.2.Метод  прямой капитализации

Капитализация дохода – метод преобразования дохода от объекта в его стоимость в соответствии с формулой

ТС=ЧОД/СК, где ТС-текущая стоимость;

СК- ставка капитализации;

ЧОД- чистый операционный доход.

ЧОД=А*12, где  А- арендная плата в месяц, принимаем 15000 рублей;

12- количество месяцев в году.

ЧОД=15000*12=180000 руб.

Ставку капитализации  определяем по упрощенной формуле Элвуда:

СК=y - app*(SFS), где y – ставка дохода на собственный капитал , который устраивает , принимаем 30 %;

app – предполагаемое повышение стоимости объекта недвижимости , 30%;

SFS – фактор фондопогашения находим по формуле

SFS=i/((1+i)n-1), где i –ставка дохода на собственный капитал, принимаем 0,3;

n- расчетный период-3 года.

SFS=0.3/((1+0.3)3-1)=0.251

СК=0,3-0,3*0,251=0,225

ТС=180000/0,225=800000 руб.

Предполагаем , что  текущая  стоимость равна рыночной

ТС=1882000 руб. Из этого условия можно найти ЧОД

ЧОД=ТС*СК=1882000*0,225=423450 руб. в год т.е. арендная плата должна быть А=ЧОД/12=423450/12=35

Похожие материалы

Информация о работе