Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

обладает высокой инвестиционной привлекательностью: в период спада производства и роста цен обеспечивает получение более устойчивого потока доходов, относительно более высокую ставку доходности на собственный капитал и защиту от инфляции.

По функциональному назначению объектов на рынке нежилых помещений г. Комсомольска-на-Амуре выделяются три основных сегмента: рынок торговых помещений, рынок офисных помещений и рынок складских помещений. Торговые помещения составляют 50,3% (495) от общего числа нежилых помещений, офисные – 7,7 % (73) , складские – 3 % (24).

Рынок складских помещений

Рынок складских помещений города представлен различными типами зданий: специально оборудованными складами со стенами из кирпича или железобетона, металлические склады и ангары  (типа "сэндвич"), переоборудованные под склады гаражи и промышленные здания. Специально оборудованные кирпичные и железобетонные склады, металлические склады и ангары преобладают на данном сегменте рынка, и, как правило, объединены в единые комплексы (базы). Развитию данного сегмента рынка способствует использование баз города для снабжения топливом, продуктами и другими необходимыми ресурсами северных регионов Дальнего Востока ("северный завоз"). По данным Комитета по управлению имуществом на территории г. Комсомольска зарегистрировано 24 складских комплекса.  Комплексы расположены в промышленных зонах города в непосредственной близости от железных дорог и товарных станций. Близость железных дорог является одним из определяющих факторов спроса на данную недвижимость. Другим значимым фактором, определяющим спрос, является площадь складских помещений. По площади складские помещения делятся на следующие группы: до 100 м²; 100-400 м²; 400-800 м²; 800-1500 м²; свыше 1500 м². Наибольшим спросом пользуются помещения, имеющие площади в пределах 400-800 м². В связи с ограниченностью предложений таких складов, для хранения переоборудуются гаражи и промышленные здания.

Структуру предложения по площадям складов определить сложно, т.к. площадь одного склада большой площади можно разбить на несколько участков меньшей площади в соответствии с требуемым экономическим размером.

За период с 1992 по 1998 гг. в городе Комсомольске-на-Амуре, по данным городского Фонда имущества, продано 24 склада. За последнее время рынок складских помещений значительно активизировался. Чаще всего продают складские комплексы целиком. Это выгодно из-за наличия общей инфраструктуры комплекса: коммуникаций, охраны, использования подъездных путей и т.д. На рынке складских помещений на данный момент преобладают договоры аренды и ответственного хранения. Однако арендная плата за использование складских помещений является достаточно высокой.

Часть складских помещений, оборудованных системой отопления, используется под склады и, одновременно, как предприятия оптовой и мелкооптовой торговли. Особым спросом пользуются склады-холодильники, имеющиеся на рыбообрабатывающих предприятиях, мясокомбинате и городском молокозаводе.

Рынок промышленных объектов

Рынок объектов промышленной недвижимости в городе Комсомольске-на-Амуре пока слабо развит. Производственные комплексы в городе достаточно велики по объему и, поэтому, приватизируются по частям. Серьезно повысить активность рынка промышленных объектов может приватизация предприятиями своих земельных участков. Земля, как особо ценный материальный актив, может повысить привлекательность производственных комплексов в целом.

Производственные помещения в городе основном арендуются. Целями аренды, как правило, являются:

·  Автосервис;

·  Слесарное и столярное производство;

·  Различные мелкие производства с компактной технологией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ) – это разумное