Метод сравнения продаж (рыночный подход). Анализ рыночной информации с целью отбора объектов сравнения

Сегментирование рынка – это процесс разбиения рынка на сектора, схожие по ряду параметров.

Параметры можно разделить на две взаимосвязанных группы:

·  характеристики типичного для данного сегмента объекта рынка – назначение использования объекта, качество объекта, границы, в которых колеблются стоимости объектов, передаваемые юридические права и ограничения, территориальная привязка;

·  характеристики типичного для данного сегмента субъекта рынка – инвестиционная мотивация, платежеспособность, социально-юридический статус, предпочтения, пути финансирования.

При выборе для анализа объектов, сопоставимых с оцениваемым, необходимо четко отслеживать принадлежность всех аналогов к одному и тому же сегменту рынка недвижимости.

В соответствии с характеристиками определения рыночной стоимости объект должен находиться на рынке в течение некоторого "разумного периода времени", чтобы быть доступным типичному покупателю. Этот период называется сроком экспозиции и определяется  с момента первого появления объекта на рынке до момента продажи. Сроки экспозиции значительно отличаются для разных сегментов рынка. Для жилых квартир в Москве он равен @ 1 месяцу, в Комсомольске – от 1 до 3 месяцев; для офисных зданий от1.5 до 3.0 месяцев. При отборе объектов сравнения необходимо отслеживать характерный для данного сегмента рынка срок экспозиции. В случае если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, - это, скорее всего, свидетельствует о том, что цена была занижена, либо существовала договоренность между продавцом и покупателем. Напротив, если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, его цена, скорее всего, завышена. В обоих случаях сделка не является типичной и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Инвестиционная мотивация. Если рассматривается рынок отдельно стоящих офисных зданий, то, вероятнее всего, покупка здания предполагается именно с целью использования его в качестве офисного здания. Покупатель, желающий устроить в этом здании что-то другое, скажем гостиницу, будет по-другому рассчитывать расходы и доходы, т.е. ценообразующие  факторы здесь будут иными. Такую сделку не стоит использовать при оценке офисного здания.

Большое значение имеет состояние и степень изношенности здания. Износ менее 8% принимается равным нулю, такой износ имеет здание в момент сдачи его в эксплуатацию. Здание с износом 25-35% нуждается в косметическом ремонте, а износ 60-70% говорит о необходимости капитального ремонта и реконструкции. Однако все эти здания можно использовать по прямому назначению. Если же износ здания составляет более 80%, здание не может быть использовано по назначению без существенной коренной реконструкции и перестройки. Поэтому покупка столь сильно изношенного здания проходит уже по иной инвестиционной мотивации – это фактически покупка прав на строительство нового здания. Следовательно, следует отбирать аналоги с износом, близким к износу оцениваемого объекта. Категорически не стоит рассматривать в качестве аналогов к оцениваемому объекту здания, износ которых более 80%.

По возможности объекты сравнения следует выбирать с учетом местоположения. Очень хорошо, если объекты находятся в одном административном районе, в одной и той же оценочной зоне (характеризует тип здания, окна