Определение рыночной стоимости недвижимости (трехкомнатной квартиры общей площадью 66,8 кв.м.)

общественных зданий и зданий коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов”.

Расчет стоимости нового строительства ведется по формуле:

С₆₉ = А_с • K₁ • К₂ • К₃ • Kn,

где    С₆₉   -  восстановительная стоимость здания в ценах 1969 года, руб.,

А_с      восстановительная стоимость 1 куб. м  здания (аналога) в ценах 1969 года, руб.,

К₁, К₂, К_3, Kn   поправочные коэффициенты, вносимые на существенные различия между аналогом и объектом оценки.

Характеристика объекта аналога и объекта оценки

Отличительный фактор	Объект аналог из УПВС	Оцениваемый объект	Корректирующий коэффициент
Климатический район	2	1	0,41
Группа капитальности	1	1	1
Холодное водоснабжение	есть	есть	1
Горячее водоснабжение	есть	есть	1
Канализация	есть	есть	1
Вентиляция	есть	есть	1
Электроосвещение	есть	есть	1
Высота помещений	3 м.	2,53 м.	1,21
Жилая площадь	от 61 до 65 кв. м.	46,9 кв. м.	1,21

Стоимость измерителя с поправками:

61 • 0.41 • 1.21 • 1.21 = 36.62   руб./куб.м.

Восстановительная стоимость единицы измерения здания С₆₉  получена в ценах 1969 года. Для перевода восстановительной стоимости в текущие цены необходимо внести следующие коэффициенты перехода к текущим ценам.

Расчет стоимости строительства в ценах 1 кв. м. 2007 года:

Стоимость 1 куб. м. в ценах 1969 года                                        36,62

Коэффициент перехода в цены 1984 года                                      1,19

(постановление Госстроя СССР №94 от 11.05.83.)

Итого в ценах 1984 года                                                                  43,58

Коэффициент перехода в цены 1991 года                                        1,59

(письмо Госстроя СССР №14-Д от 06.09.90.)

Итого в ценах 1991 года                                                                   69,29

Коэффициент перехода в цены 2007 года

(согласно информации оценочных компаний)                                          38,11

Итого в ценах 2007 года                                                                    2640,64

Стоимость нового строительства (V=66.8 кв.м. х 2.53 м =169.004 м³) 883631.9 (рассчитывается с учётом поправки на НДС -1.8 и поправки на нормы прибыли застройщиков -1.1)

Определение величины накопительного износа

Наименование конструкции	Описание конструктивных элементов	Удельный вес конструктивных элементов (%)	Износ (%)	Текущий износ (%)
Фундамент	Свайный	2	25	0,5
Стены и перегородки	Железобетонные панели	34	25	8,5
Перекрытия	Железобетонные плиты	13	25	3,25
Крыша	Плоская, рубероид	4	25	1
Полы	Деревянные	10	25	2,5
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства	Водопровод, отопление, эл. проводка	14	25	3,5
Прочие работы		3	20	0,6
Итого		80		19,85

Принимаем физический износ 19,85 %.

Функциональный износ – определяется суммированием функционального износа устранимого и функционального износа неустранимого. Оцениваемый объект не имеет признаков оцениваемого износа. На основании этого принимаем величину функционального износа -0%.

Экономический (внешний) износ. В соответствии с постановлением Губернатора Хабаровского края от 30.01.2004 года №24 коэффициент, учитывающий местные условия для города Комсомольска-на-Амуре составил 1.1., тогда как данный показатель для города Хабаровска составил 1.15. Величину экономического износа рассчитываем по формуле:

К_э:= 100%-К_к·100/ К_к

где Кэ – величина экономического износа

    К_к - коэффициент, учитывающий местные условия для города Хабаровска.

     К_к - коэффициент, учитывающий местные условия для города Комсомольска-на-Амуре.

К_э:= 100%-1,1·100/ 1,15

К_э:= 4,348

На основании этого принимаем величину экономического износа - 4% от стоимости строительного объекта.

Совокупный износ:

И_сум= 100-(10-1.2)*(10-0.4)

 И_сум= 15.52 %

 Накопительный износ 16%.

Определение стоимости замещения объекта недвижимости

Стоимость нового строительства объекта в текущих ценах (руб.)  883631,9

Накопительный износ 16% (руб.)                                                        141381,1

Стоимость оцениваемых улучшений с учетом износа (руб.)            742250,8

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная на основе затратного подхода составляет 750 тыс. руб.

2.3 Сравнительный подход

В качестве сравнения выбраны четыре аналога.

Параметры	Объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Адрес	Комсомольск-на-Амуре
	Гагарина 10/2	Вокзальная 96	Аллея-Труда 59/3	Дикопольцева 38	Новое Ленина 85/3
Вид стоимости	Рыночная	Рыночная	Рыночная	Рыночная	Рыночная
Дата оценки	Май 2008	Май 2008	Май 2008	Май 2008	Май 2008
Цена продажи	750	790	690	810	770
Жилая площадь	46,9	45,1	44,9	51,9	49,2
Износ объекта	18 %	9 %	22 %	18 %	15 %
Материал стен	панель	панель	панель	кирпич	панель
Тип	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира	Квартира
Ремонт	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется	Не требуется
Район	66 квартал	привокзальный	66 квартал	привокзальный	привокзальный
Местоположе- ние	Средняя зона	Средняя  зона	Средняя зона	Средняя зона	Средняя зона
Этаж	1(10)	2(9)	9(9)	8(9)	5(9)
Наличие балкона (лоджии)	Лоджия	Балкон/ лоджия	Балкон/ лоджия	Балкон/ лоджия	Балкон/ лоджия
Транспортная доступность	Хорошая	Удовлетвори- тельная	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Экологичес- кое состояние	Хорошее	Удовлетвори- тельноое	Хорошее	Удовлетвори- тельноое	Удовлетвори- тельноое
Уровень инсоляции	Хороший	Хороший	Хороший	Хороший	Хороший
Стоимость (тыс. 1 кв. м.)	26,40	22,35	25,05	25,35	22,39

Корректировка цен продаж по сравниваемым объектам (при расчете значений поправок была использована информация, предоставленная оценочными и риэлторсками компаниями г. Комсомольска-на-Амуре):

Параметр	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Стоимость 1 кв. м.	22,35	25,05	25,35	22,39
Поправка на местоположение	1	1	1	1
С учетом поправки	22,35	25,05	25,35	22,39
На износ	1,17	1,17	1,17	1,17
С учетом поправки	26,15	29,31	29,66	26,20
Поправка на транспортную доступность	1	1	1	1
С учетом поправки	26,15	29,31	29,66	26,20
Поправка на экологическое состояние	1	1,06	1	1
С учетом поправки	26,15	31,07	29,66	26,20
Поправка на уровень инсоляции	1,02	1	1	1,02
С учетом поправки	26,67	31,07	29,66	26,72
На материал	1,05	1	1	1,05
С учетом поправки	28,00	31,07	29,66	28,06
Поправка на высоту этажа	1	1	1	1
С учетом поправки	28,00	31,07	29,66	28,06
Поправка на наличие летних помещений	0,98	0,98	0,98	0,98
С учетом поправки	27,44	30,45	29,07	27,50
Весовые коэффициенты	4	3	2	1
Стоимость 1 кв. м. с учетом весовых коэффициентов аналогов	24
Стоимость оцениваемой квартиры (тыс. руб.)	1146,6

Таким образом, стоимость приобретения квартиры аналогичной полезности составляет 1146,6 тыс. руб.

2.4 Доходный подход

Для определения стоимости оцениваемого объекта выбран метод прямой капитализации.

Расчет чистого операционного дохода:

На основе анализа рыночной ситуации было выявлено, что ставка арендной платы 3-х комнатной квартиры в г. Комсомольск-на-Амуре, расположенной в районе 66 квартала составляет в среднем 5000-6000 рублей в месяц. Данная ставка платы является чистой, т. е. не учитывает коммунальные платежи. Для целей проведения расчетов принимаем значение ставки арендной платы в размере 9000 руб. в мес.

Параметр	Количество
Ставка арендной платы руб. / мес.	9000
Потенциальный валовый доход(год)	108000
Действительный вловый доход с учетом коэффициента использования площадей(100%)	108000
Чистый операционный доход	нет
Определение ставки капитализации	108000

Для расчета ставки капитализации используется метод кумулятивного построения, данный метод предусматривает определение ставки капитализации как суммы без рисковой ставки и премий за риск, связанный с конкретным объектом инвестирования. В качестве без рисковой ставки принята ставка рефинансирования, установленная в размере 13% годовых. В качестве премий за риск принимаем риск вложения в определенный регион Р. Ф. (Хабаровский край), объект недвижимости (риск, связанный с ликвидностью). Хабаровский край относится к регионам с умеренным риском (по данным рейтингового агентства РА Журнал Эксперт №43 ноябрь 2003). Коэффициент инвестиционного риска в Хабаровском крае составляет 1.1. Риск,  связанный с социально-экономическим положением (г. Комсомльск-на-Амуре) и его местными условиями равен 1,04 с учетом экономического износа.

Расчет ставки капитализации

Параметр	Количество
Без рисковая ставка	13%
Поправка на риск инвестирования в г. Хабаровске	1,1
Поправка на риск инвестирования в г. Комсомольске-на-Амуре	1,04
С учетом поправки	13,52
Риск, связанный с ликвидностью	1,24
Итого ставка капитализации	14,76
Принятая ставка	14,80

Расчет капитализированной стоимости объекта:

_Скап = 9000                   _{Скап = 608.10     руб}

0.148

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта определенная доходным подходом округленно составляет 610 тыс. руб.

Согласование результатов:

Три традиционных подхода, использованных для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:

Подход	Значение(руб.)
Затратный	750000
Сравнительный	1146600
Доходный	608100

Определим средневзвешенное значение стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов 0,2; 0.3 и 0,5, соответственно для стоимости, полученной по затратному, сравнительному и доходному подходам.

0,2*750000+0,3*1146600+0,5*608100=798030 руб.

Заключение

На основании произведенных расчетов стоимость имущества, предъявленного к оценке, а именно 3-х комнатную квартиру, расположенную