Оценка объектов недвижимости методом сравнительного анализа и доходным методом, страница 4

Решение:

1) Величина плановой аренды: (1520*0,7 – (120+190))*125 = 94250 у.е. в год;

Величина рыночной аренды: (120+190)*150 = 46500 у.е. в год;

Прочий доход: (94250 + 46500)*0,04 = 5630 у.е. в год;

ПВД = 94250 + 46500 + 5630 = 146380 у.е. в год;

Потери от недогрузки объекта и от неплатежей: (94250 + 46500)*(0,15+0,15) = 42225 у.е.;

ДВД = 146380 – 42225 = 104155 у.е.;

Затраты на управление собственностью: 104155*0,07 = 7291 у.е.;

Операционные расходы: 104155*0,3 = 31247 у.е.;

Налог на недвижимость: 104155*0,09 = 9374 у.е.;

Резерв на замещение: 37000*0,148 = 5476 у.е. в год

ЧОД = 104155 – 7291 – 31247 - 9374 – 5476 = 50767 у.е. в год.

2) Расчет ежегодных платежей по погашению кредита:

РМТ = 42000* 0,195 = 8190 у.е. в год.

3)Расчет стоимости объекта на дату продажи.

Планируемое изменение стоимости объекта на дату продажи составляет +30%, тогда стоимость объекта на дату продажи: С*1,3 у.е.

4) Расчет невыплаченного остатка кредита на дату продажи:

годы	Баланс на начало года	Ежегодный платеж, РМТ	Выплата процентов	Выплата основной части кредита	Баланс на конец года
1	42000	8190	5460	2730	39270
2	39270	8190	4712	3478	35792
3	35792	8190	4295	3895	31897
4	31897	8190	3828	4362	27535
5	27535	8190	3304	4886	22649
6	22649	8190	2718	5472	17177
7	17177	8190	2061	6129	11048
8	11048	8190	1326	6864	4184
9	4184	8190	502	7688
итого				42000